去年房贷额增至14亿 政策杠杆效应明显

2016/03/14 18:14:00 来源:房天下 浏览量(5238)

[摘要] 央行日前发布的数据显示,截至2015年末,我国个人购房贷款余额为14.18万亿元,占整个信贷总额93.95万亿的15%。

央行日前发布的数据显示,截至2015年末,我国个人购房贷款余额为14.18万亿元,占整个信贷总额93.95万亿的15%。

虽然整体看个贷占比不高,但从2015年的情况来看,个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元,比上年末增长23.2%,同比多增9368亿元,占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。

这意味着,仅在2015年新增的个贷,就占到了个贷余额的18.75%;也就是说,中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年(1995-2015)的将近20%,是年平均增长量的近四倍,通俗来说就是,“买房子一年花了四年的钱”。

个贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示,这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末,个贷余额增长降到了3800亿的近三年低位,但到了2014年四季度,个贷余额增长开始大幅回升,到2015年三季度达到8100亿高位;其占信贷余额增长比例也从2014年三季度的19.56%,升至2015年三季度的24.26%,2015年12月则大幅飙升至40%。

房贷激增原因之一:购房需求集中爆发

中原地产首席分析师认为,购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场,从需求端来说,人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长,但2015年取消限购限贷,挤压出的存量需求得以释放。

以深圳为例,万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出,深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的,也累积了很多购房需求,而这些需求在2015年得到了集中爆发。

房贷激增原因之二:宽松的信贷政策

从实际表现来看,2014年9·30新政出台,央行开始降低购房首付,11月进行“双降”,之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后,房价一路反弹,截至2015年12月,国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%; 2015年全年,全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米,同比上涨9.1%。

居民购房需求的突然爆发,源于信贷政策的变化,而这种爆发的结果,进一步影响了房价的走势,成为房价上涨的助推器。

政策助推房价 杠杆效应明显

与2009年不同的是,这一轮房地产信贷放松,是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台,二套房首付降至4成;公积金贷款首套首付不低于20%,二套降至3成。

国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出,从国际经验看,购房首付比例贷款利率变动,对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象,短期内易推动房价过快上涨。

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称,购房门槛降低之后造成需求溢出,供不应求,房价迅速上升,带来财富效应,进一步放大需求,造成房价进一步上升,形成循环。

分析人士认为,央行不低于20%首付是5倍杠杆,其余80%利用银行贷款,这可视之为场内加杠杆。“场外”通过贷款再次加杠杆,10%首付是10倍杠杆,5%首付就是20倍杠杆了,这样的案例现在市场上都已经存在;但与此同时,购房者支付了低首付,导致贷款额增加,贷款成本提高,目前商业银行大多只给95折利率,月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险,一旦房价下跌,出现断供的可能性便会增加。

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