婚前买房，婚后加名那些事儿！

 新婚姻法的出台,瞬间让婚前婚后财产变成了热门话题。丈母娘的也要求也越来越苛刻,婚前买房婚后加名也成为了必要的环节。夫妻也越来越重视婚后房产证加名的问题。下面小编为大家介绍相关的知识。

 一、婚前房产证上加名字必须无按揭,加名须变更他项权证

 新婚姻法出台后,大部分未婚夫妻要求婚前房产证加名字,以免自己利益蒙受损失,但婚前房产证上加名字要征收3%契税,很多人则认为太多了,其实加不加名要根据自身情况考虑,有时也不需要加名字。

 据了解,夫妻房产证加名主要分为两类:一是婚前在房产证上加名;二是婚后房产证上加名。但无论房产是婚前还是婚后购入的,如果还在按揭中,想加名字并不简单。

 二、房产加名该咋办理婚前婚后各有不同

  既然这样,那么房产加名怎么个加法?对此,烟台市房产交易收件窗口的工作人员表示,“房产加名”即夫妻一方的房产增加另一方为共有人,主要分为两种情况。

 一种是婚前房屋产权增加共有人,这种情况按转移登记中的“赠与”、“买卖”方式依据双方申请办理。

 其中,属于赠与的,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到办理加名手续;属于买卖的,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到申请办理。

 另一种是婚后房屋产权增加共有人,这种情况属于更正登记,市民只需持房产证、身份证和结婚证到房产交易办理即可。

 三、在房产证加上配偶的名字,在法律上来说,实质就是增加房屋的共有权人。据了解,房产证上加配偶名字的情况主要有两种情况:

 种情况:有房无贷

 所需证件:结婚证、身份证、房产证原件及复印件

 所需流程：

 1、去房屋所在地地区的房地产交易,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜

 2、窗口工作人员审核提交的材料,若材料齐全就会给一个号码。

 3、凭号码去相关窗口办理。

 所需费用:80元工本费,25元地籍图费,5元贴花费,共110元。

 第二种情况:有房有贷

 所需流程:

 1、先去银行办理抵押变更手续,具体事宜可拨打电话咨询相关的银行。

 2、窗口工作人员审核提交的材料,若材料齐全就会给一个号码。

 3、凭号码去相关窗口办理。

 所需费用:80元工本费,25元地籍图费,5元贴花费,共110元。

 所需费用:除上述所需的110元手续费外,如果贷款是用纯公积金贷款的,还需要另外支付100元;如果是公积金+商业贷款的,还需另外支付200元。

 四、房产证加名离婚后房产如何分配?

 首先，目前离婚案件的财产分割,房产证有另一方名字和没有另一方名字,判决有何区别?有名字的话就一定能分到二分之一房产吗?答案是肯定的。

 1、如果产权登记有另一方名字,另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割,有协议的从协议,没有协议的,还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

 2、如果是婚前购房且没有共同还贷部分,那么离婚时,如果房产证只有一方名字,那么房产就属于婚前个人财产,归产权方。如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

 3、如果是婚前购房但存在共同还贷,但房产证只有一方名字时,根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条 款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字,那么房产就属于双方共同财产,协议分割,协议不成的由人民法院依法判决分割。

 4、如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其作为夫妻共同财产进行分割。

 5、对于房产部分的补偿,可以根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例来考量其分割原则。

 (1)一方婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分,该部分系不动产的自然,并非 ,不应作为夫妻共同财产分割。

 (2)双方婚后共同还贷部分属于夫妻共同财产,其对应的房产也应当属于夫妻共同财产。房屋权人不仅应当补偿另一方夫妻共同还贷部分的一半,还应该补偿共同还贷部分对应的房产。

 (3)尚未偿还的贷款部分,未归还的贷款是房屋权人的个人债权,其对应的房产也应当属于房屋权人,另一方无权要求分割其对应的部分。

 其次，假设婚前房产证上只有夫妻一方名字,那么另一方名字婚前加上和婚后加上的法律效力一样吗?在离婚判决时会产生影响吗?

 产权证上加名字性质上属于一方对另一方的赠予,因此,婚前或婚后加从法律效力上来说并无区别。

 再者， 如果离婚时,房产还有贷款没有还清,那么又分几种情况?分别可能如何判决?

 如果有贷款未还清,还要区别该房产本身属于婚前个人财产还是夫妻共有财产进行确定。如果属于夫妻共有财产,则未还贷部分作为夫妻共同债务进行处理。如果属于一方婚前购买、婚内还贷的,则未还清的贷款作为该产权人个人债务继续偿还,已经偿还的部分及其作为夫妻共同财产进行分割。

后，婚前财产公证、房产证加名字哪个效力更大,或者说更加优先?有没有必要“双管齐下”?

 无论哪种方式,房屋产权均应以后产权登记为准。因此,婚前财产公证或者房产证加名字时好各方能签署协议,对于产权份额及分割方式等进行明确,避免矛盾。

 后为大家讲述一个案例:

 阿珍与阿军于2007年间经人介绍认识,2008年1月登记结婚。婚后双方未生育子女。2014年12月阿军向法院起诉,请求离婚。在庭审中,阿珍同意离婚,双方确认无夫妻共同债权债务,但对夫妻共同财产的认定和分割问题上产生分歧。

 据阿军说,如今居住的房子是因征地拆迁,阿军用征地拆迁补偿款于2005年6月购买的。婚后,阿珍要求在房产证上添加她的名字,如不添加,阿珍就要离婚。阿军为了息事宁人,维护一个来之不易组建起来的家庭,违心与阿珍到住建局办理了加名手续。阿军认为,在2010年9月房产证登记增加阿珍名字的行为是一种无效的行为。为了证实自己的说法,阿军还提供了住建局存档的权属人为“阿军”个人的房产证和添加阿珍签名的申请书。

 对此说法,阿珍却有不同意见。她表示与阿军结婚后,全心全意照顾家庭,还做工帮补家用,并帮阿军归还了其个人债务,所以是阿军自愿把套房增加了自己的名字,自己依法享有房屋的一半权。

 法院审理后作出了准予原告阿军与被告阿珍离婚,住房归原告阿军,并由原告阿军支付房屋价值折款21.5万元给被告阿珍的一审判决。判决后,阿军不服向中院提起上诉。中院受理后,公开开庭审理了此案,并维持了一审判决。法官说法是,不动产物权变更依法登记,有法律效力。

 二审经办法官表示,在该案中,虽然该套房在双方结婚前的产权登记为阿军个人,但在结婚后双方向房管部门申请加名,套房的产权变更登记为阿军、阿珍共同拥有。

 依据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

 双方婚后对房屋产权登记的加名行为,视为是阿军自愿赠与房屋产权的行为,已发生了变动房屋产权的法律效力,即该套房为双方共同拥有。

 所以对于加名,夫妻双方要慎重考虑,其实,婚姻幸福,谁的名字又是否重要呢?