买房别只关注房产证 土地使用证也很重要

谈到房子，我们更多的是关注房产证，比如房产证的更名/加名流程等，但却往往忽视了同样具有重要作用的土地使用证。我们知道，有了房产证，我们才能对房屋进行买卖、赠与、继承或转让。那么，关于什么是土地使用证？土地使用证的重要性以及分类，你知道吗？

一、什么是土地使用证？

土地使用证是土地拥有者或土地使用者享有土地拥有者或使用权的法律依据。依法登记的土地拥有权和土地使用权受到法律的保护，任何单位和个人均不得侵犯。

其主要内容包括：

①土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至、填发机关签章、年、月、日。

②城镇土地中用地面积、建筑占地、共有使用权面积、分摊面积、土地等级；农村土地中土地总面积，地类面积。

③备注、变更记事、附图以及证书的编号等。

二、土地使用证的分类

我国的土地分为农民集体拥有土地和国家拥有土地，所以土地使用证也包括农民集体拥有土地使用权证和国有土地使用权证，目前颁布的土地证书主要有：

1、集体土地拥有权证。县级人民政府对农民集体拥有的土地进行登记造册，核发集体土地拥有权证，确定拥有权。

2、集体土地使用证。县级人民政府对集体拥有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地使用证，确认建设用地使用权。

3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。

4、土地他项权利证明书。县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权利。

三、国有土地使用证的重要性

我们买的商品房，大多数都是颁发的国有土地使用证。

1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋拥有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋拥有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋拥有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋拥有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。

2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢?

四、哪些房子需要办理土地使用证

城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋拥有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋拥有权的住房产权人。

房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

五、国有土地使用证申办程序

《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

1、土地登记申请

①有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

②因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

③提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

2、地籍调查

对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

3、土地权属审核

土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

4、颁发国有土地使用权证书

关于土地使用证，有些城市说的是房产证和土地证两证合一，但具体情况以及如何操作，我们也不得而知。可以明确一点的是，这两证很重要。在我们买新房或者二手房时，关于土地使用证，我们还是要多留一个心眼，确保万无一失。