购买二手房 不起眼的金矿——产权问题

前些年房地产市场可谓热火朝天,沸沸扬扬,房地产商房价疯涨的行为接踵而至,至今仍余热未消。因而出于经济考虑,如今在房地产市场上,绝大部分长期租房的人会放弃购买新房转而选择够买二手房自住,与此同时越来越多的年轻人优先考虑购买二手房作为婚房。而耀眼的金矿往往在不起眼容易被忽视的角落,买二手房的产权问题在以往首次购置二手房的买房人眼前常常如江鸥掠境,过水无痕,不受重视,须知产权乃是利益集中所在,尤其是每一寸土地都记录着上一家主人种种过往的二手房。所以了解清楚买二手房的产权问题,势在必行。

1、房产证问题

(1)无证在手,诸事皆愁。拥有产权证是基本的产权要求。长期未办房产证的房子本身便是不合理的存在,而如果买房人只有购房合同和,没有正式的房产证,这类房产终可能因为开发商的问题,导致终无法办理产权证,这类无证二手房产尽量不要考虑购买。

(2)注意核实产权证上的房主和卖房人是否是同一人。

(3)产权包括房屋权和土地使用权,注意两证齐全才是完整产权。

2、产权人问题

存在房屋拥有多个共有人的情况,如夫妻共有、继承人共有等,这种情况交易时必须和全部共有人签订买卖合同。

3、产权受限问题

为不给买方因不清不楚而带来不必要的麻烦,买方必须清楚,不被允许上市交易的二手房产包括如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房的房产等。存在一定交易限制和管理限制的如军产、院(医院)产、校()产的公房,必须经原产权单位盖章后才能出让,但大多数公家单位都不允许其职工向外人出售房屋。

4、房屋用途非住宅

购买二手房用于自住的买方可不必重视这一问题,而如果是准备购置二手房用于营业,则应倍加重视房产权证上的房屋用途限定。若是房产证上明确规定该房屋不被允许具有用途,则不得不放弃运营这一用途打算。

5、承租人优先购买权利

在二手房交易同等条件下,承租人依法享有优先购买权,因此该房屋的承租人具有优先购买该房屋的权利,所以如果确定要购置该二手房,则不得不等租赁关系结束后再购买该套房屋或是先得到该承租人不购买该房的书面承诺即可进行交易。

6、城市居民不允许购置农民房

根据国家政策规定,农民的房屋属于农民私有财产,房屋买卖只允许在本乡本土的范围内进行,城市居民只能向农民租房,不能直接向农民买房。

如小产权房需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才允许在二级市场上进行房产交易。现存在城中村的房屋声称能够办理房产证同时,以低于正规市场的价格吸引城市居民购买。而实际上,此类房产证根本不具备上市交易的条件,其产权证是由乡政府或村政府,如果购买者购置此类房屋,在遇到纠纷或拆迁问题时购买者无法合法合理保障自身权益。

7、房改房未按成本价补足

根据我国相关规定,上市交易的房产若是以优惠价、标准价购得的房改房,应当首先补足标准价和成本价之间6%的差价。而在房改房成本价未补足之前许多职工都是以优惠价或标准价购买原产权单位的公房,因此诸如此类的房改房就必须确认该房屋是否已按成本价补足,以免为以后造成不必要的麻烦。

二手房毕竟承载着上一家的喜怒哀乐悲欢离合,而你既然考虑在二手房的历史中拥有一席之地,就务必将买二手房产权问题的条条款款了解的清清楚楚,以免让自己的一席之地处在不清不楚的灰色地带,以免在你的余下的生命历程中出现不可控的麻烦,以免让二手房像二手烟,如过眼云烟,只是熏红了双眼,你却依旧无奈。