公摊面积究竟多少比较合适？不同房子不一样

在跟大家解释了房间的面积浪费之后，购房指南觉得有必要再详细说一下公摊面积的问题，因为很多购房者还不明白公摊面积的用处和比例。

先解释一下什么是公摊面积？包括哪些部分？

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。

公用建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

根据规定，公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

这个解释太官方，估计你看起来也会觉得太费劲。购房指南也为你准备了通俗的解释。一般来说，楼盘中所列的房屋面积为建筑面积，而我们在踏入房间内时所感受到的小，则是在建筑面积上扣除了公摊面积和柱体、墙体等所占用的面积，俗称“地砖面积”。

所以，所谓“公摊”，就是把为整栋楼业主服务的公共建筑面积，按比例分摊到每一户。所以公摊面积指的是楼梯间、电梯井、外墙、公共大厅、走道、设备间、大堂及小区内其它配套设施的分摊面积。此外，每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，按墙体面积水面投影面积一半计入公摊。

公摊面积一般占比多少？

在相同建筑面积的条件下，公摊面积比例越小，就表示你所获得的套内面积越大。因此购房者在购房时，应尽量选择公摊面积小的房子，以获得较高的得房率。

公摊率过高固然不划算，但市民如果过度追求低公摊率，就只有减小配套规模，一些公共设施能省则省，这样虽然公摊面积会较小，但往往会影响到楼梯的宽度、公共走道的面积、电梯的数量等，住户的实际使用感受并不一定好。

也就是说，公摊面积并不是越低越好，也不是越高越好，合理的公摊率是一个综合平衡的区间。对于整个小区的环境还是有一定的好处，对于购房者提高生活质量来说也很重要。

那么公摊面积多少合适呢？这个问题或许也没有一个统一的回答。有人说，公摊面积比例通常在18%-23%之间，但是并没有说有哪一个比例是佳比例，因为根据不同的房，适用于不同的公摊面积。

比如，只有楼梯的低层住宅，公摊就会比带电梯的住宅少；只有1部电梯的住宅，公摊也会比2部电梯的住宅小；一层4户的建筑，由于分摊户数多，公摊也比一层2户的建筑少。“很多楼盘还设计了入户大堂，面积10~20平方米，也会提升公摊比例0.5~1%。我们可以参考下市场惯例，如下图：

那接下来，你是不是想知道自己买的房子公摊比例多少呢？

如果仍对自己公摊的数字不理解，我们不妨再看看公摊是如何测定的、误差会有多少。

一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。

而一个住宅小区的公摊数据出炉，需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算，其次是国土规划部门对公摊的核算，并向社会公示。在项目竣工后，房产测绘还会对房产面积进行一次图纸测试、一次实地测试。

虽然不排除在施工过程中，会造成公摊误差，但误差率一般不会超过2%，一旦超过3%，业主有权要求退房。如果经过上述3道监测，市民仍对公摊有异议，可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘再申请面积鉴定。