房屋价值是如何评估的？评估价是高了好还是低了好

房屋价值评估是办理房产抵押贷款中的一个相当重要的环节，房屋评估价值的多少会直接的影响到贷款额度的多少。今天，小编将为大家介绍一下房屋价值评估的主要项目，看看具体有哪些因素会影响你的房屋估值呢。

专业的评估机构如何进行房屋价值估值呢？

１、折旧（房龄）

折旧是指房屋因为时间所造成的损耗。房屋一旦盖好便进入到了房屋的折旧期，一般说来，砖混结构的一等房屋的折旧期限是五十年，那么就相当于每年的折旧税率为２％。

２、土地生熟程度

土地生熟程度是指房屋的基础设施的通达程度以及房屋土地的平整程度。简单的理解来看，就是指抵押房屋的周边设施的完善程度，其评判的标准主要包括三通一平、五通一平以及七通一平。其中七通一平被视为是好的。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

五通一平指通水、通电、通路、通气、通讯、土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

３、资本化率

资本化率是指把资本投入到不动产中所带来的 税率，影响资本化率的因素主要包括：自有的资本所占具的比率；外来资本（如借贷）利息；因老化（折旧、功能下降等）产生的贬值和 降低（相对值）；因通货膨胀带来的不动产和 的增加（ 量）；还贷后自有资金的增加。

４、基准地价

基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

５、标定地价

是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。大家可以简单的理解为所在小区的均价，以及小区内类似房屋（户型、楼层、装修）的挂牌价和成交价格。

６、出让地价、转让地价和其他地价

出让地价：国家以土地者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益；

转让低价：土地使用者将土地使用权再转移的价格。

７、房屋重置价格

是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

８、底价

是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的低价格，亦称起叫价格（简称起价）。

９、补地价

是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

自己如何进行房屋价值估值呢？

１、周边房价：所在小区的均价，以及小区内类似房屋（户型、楼层、装修）的挂牌价和成交价格；

２、房龄：房子一旦盖好便进入折旧期，一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是５０年，那么每年的折旧率为２％；

３、户型：旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果在房子的户型设置中，客厅、卫生间和厨房的面积都不大，则扣减１０％；

４、楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五、六层扣减３％，七层减５％，而三、四层则加３％，顶层减５％。

５、除此之外，房屋的朝向，是否有违规搭建（可能造成无法抵押），小区活动和习惯性因素等也会影响评估，例如，假如房子没有朝南的门窗，则扣减５％；小区没有单独封闭，也扣减５％；属于重点区域的房子要加１５％，配套齐全加１０％等等。

通过小编的介绍，相信大家对于影响房屋价值评估的因素也有了一定的了解了，希望小编的介绍可以对有需要的网友们有所帮助。