涨知识：从人民币购买力看 提前还贷不可取

在中国，只要你能付得起首付，你就是幸福的一群人——房奴。

2015年，人民币存贷款利率从6.15%降至4.9%，不到一年的时间里累计降幅达20%，而同期广义货币量M2的增速长期高于GDP增速6-7个百分点。M2增速长期高于GDP增速的后果就是货币长期稳定贬值，这个速度之快可能超出你的想象。货币的贬值速度快于收入增幅，这导致社会平均购买力下降，但资产价格会快速上涨。

从这个意义上来说，中国的“房奴”算是幸福的了。虽然初期还贷压力较大，但随着收入增长、人民币持续贬值和资产价格上涨，剪刀差的扩大让还贷压力在中后期几乎可以忽略。

当然这是基于以往的经济数据做出的判断。关键的问题是未来M2增速是否还能够以这样的速度继续下去。笔者认为，M2增速在未来10-20年内都会两倍于GDP增速。请看下图

自2014年来，M2的增速已经逐渐和GDP增速拉开差距，在GDP增速持续放缓的时候，适度宽松的M2的环境难以改变。按照目前这个速度，人民币购买力会按照年均5.2%的速度贬值。相应的资产要实现保值，特别是房价增速，至少要快于这个速度。

对于“房奴”而言，从初期来看，月供压力的确不小，这个时间段可能只有5年左右，而5年后，你的月供压力随着收入增长和人民币贬值，会快速降低。所以，选择30年还款周期的要比20年还贷周期的要好，但可惜的是中国人是害怕负债的，只有手中有余钱，中想着尽快把银行贷款还清。

另外考虑到城市差异和地段差异，这个数据还有细微差别，对于那些在热门城市热门地段买房的人来说，你的房子价值增速会超出你的想象。我们已经见多了10年前几十万买的房子，十年后价值几百万了。扣除了价格因素，收入仍然十分可观，但等额本息还款月供却始终只有几百上千元而已。

一个普遍的思维是，房价上涨时人们是痛恨，而房价下跌是人们却是害怕，这两者有天壤之别。一种是自己为什么没能把握住机会买房，而另一种则是对经济崩溃的担忧。房价的增速的确在下降，但距离拐点仍有相当长的时间。事实上，为了避免拐点到来，各方已经在采取措施稳增长。前天一篇《过去担心房价上涨 今天更应担心下跌》（标题为转载后被修改，原标题是《一城一策去库存确保房地产市场健康平稳发展》）已经明确了官方的态度，未来房价底线是小范围内波动，而房价下跌几乎不可能。

“房奴”们需要做的就是增加收入，至于提前还款什么的就别去想了。