房地产估价的估价方法？房地产估价需要怎么做

对于每个房地产估价项目，房地产估价机构都应该指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

房地产估价的估价方法

１、成本法：成本积算法即是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值以外，对于正常成本费用累积后取得一定的资本利息和合理的利润，得出房地产土地使用权价值的方法。

２、市场比较法：挑取市场上有相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

３、剩余法：房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

４、受益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产受益率也有所不同，根据待估房地产的受益返算其价值的方法即为受益还原法。

５、假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

６、基准地价法：针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，后得出估价对象土地使用权价值的方法。

７、路线价法：土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产估价需要怎么做？

地产评估是一个系统的学科，不是你翻阅两本书，就会评估的。

１、到专门的房屋评估机构，并获得国家一级资质，有的还通过了ＩＳＯ９００１国际质量体系认证，他们有评估资质和信誉保障，但是在这些评估机构需要缴纳大量的评估费用。

２、中介公司一般会有免费的评估的服务，但部分小中介会出现评估价和售出价存在几万元的差价，出现公正与公平方面的问题。

３、某些专业的房地产网站会有房源信息，可以通过比较挂牌的房屋价格估算出自己的房价，但同时也会出现信息不全面，滞后性，一些房屋出售了但还没及时更新。

４、报纸也会有房产专刊，告诉大家评估房价方面的内容，但无法定时、定期刊登全部的房源信息。

每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料，并做好实地查勘记录。

实地查勘记录应包括实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等，记录的内容应真实、客观、准确、完整、清晰，进行实地查勘的注册房地产估价师及协助其实地查勘的人员应在该记录上签名或盖章确认。