买二手房留意这5点 房屋的折旧率不可忽视

买二手房虽好，但二手房相比新房，更容易出现各种各样的纠纷，买房麻烦不断。比如，有人买了二手房，发现土地使用年限已经到期了；又有人买了二手房，无奈得补交卖家已经拖欠了的上万的物业费、水电费等……。总而言之，买二手房容易出现问题，所以，在我们买二手房的时候，一定要了解相关的注意事项，尤其是我们买房时容易忽视的房屋折旧率这个问题。

一、注意弄清产权

买二手房一定要弄清楚房屋的权属，碰到房屋产权有纠纷，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不宜购入，还要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。同时，房屋的产权年限也不可忽视，有的房主为了将房屋尽快出手，看房时会故意隐瞒房屋建成时间。

1、了解房屋的产权状况

购房者要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

2、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

查验的具体方式是查验产权记录，包括：

①
档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。

②房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。

③登记日期，此日期为该项交易的签订日期。

④成交价格，即该项交易的成交价，查询者在上海中原房产中介查询相关房源信息时，应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品。

⑤其它内容，如房屋平面图等。

3、查验房屋有无债务负担

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

二、小心房屋折旧率

房屋的土地使用年限有限，一般为70年，也有个别老房子，在建房之初起，产权年限只有20年或者30年。买房要考虑房屋的产权年限，如果只剩下短短的10年，那么也是不划算的。房屋户型好坏、楼低、物业好坏、绿化环境、建筑外观……等，也都是影响房屋折旧的因素。

怎么计算折旧因素？

1、房屋因素折旧

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，房间如无朝南门窗减价5％。

2、环境因素折旧

环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中区的加价15％等等。

三、小心房屋质量

购房者一定要对房屋质量细心查看，要具体调查房屋的构造状况，看看房屋有无毁坏构造的装修，有无私搭、改建形成主体构造损坏隐患的状况；天花板是否有渗水的痕迹、裂缝等。另外，看看屋内水、电、气等设备是否有残缺，并检查房屋的供电容量，避免有些大功率电器使用不了的尴尬，还要察看屋内电线是否有老化的现象。此外，还可以向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。

四、小心避税圈套

二手房买卖常见的避税方式就是，实际的成交价是这个，而网签的价格又是另外一个，网签价还往往比成交价格低出不少。这是因为很多的契税等买房相关税费，都是在网签价格的基础上，按照相应的比例来征收，以此来达到少缴税的目的。这样的“避税”方式是违法的，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款，严峻的甚至要承当相应的刑事责任。

五、过户注意事项

①、买方是否已到税务局开具全额房款。

②、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税。

③、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税。

④、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续。

⑤、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续。

⑥、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用。

⑦、房屋的维修基金、物业管理费押金收据是否已及时交接。

⑧、房屋内的各种设备、保修卡是否已交接。

⑨、房屋的装修合同与装修，保修卡是否已交接。

⑩、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。

买二手房比买新房麻烦，但如果买到好的二手房，则可以为自己省去了很多的麻烦，比如可以即买即住不用等交房、也不用自己装修等。在我们买二手房的时候，一定要注意上述的几点，以保证自己买到放心的好房。