到底要不要提前还款？全看这五大硬性指标

经常有朋友来问房贷要不要提前还款的问题，2016年提前还贷划算吗？哪些人不适合提前还贷？实际上要不要提前还贷，要综合外部环境和个人实际情况来判断。外部环境就包括贷款利率浮动、渠道，个人情况包括包括自己的资金能力、还款方式、购房需求。

一、外部环境：贷款利率浮动、渠道

1、使用公积金贷款

A君：2014年申请公积金贷款买房，期限30年，本来想过两年申请提前还款，但公积金贷款5年以上利率降到了3.25%，已经很低了，有点犹豫，是不是不用着急还贷了？

2、享受了7-8.5折的利率优惠

B君：2013年申请商贷买房，贷款30年，当时享受了8折优惠，今年想申请提前还款划算吗？

温馨提示：

提前还贷是否划算，先要看签合同时候的贷款利率，了解外部大环境的利率浮动及理财产品利率。

A君申请的公积金贷款3.25%，B君的商业贷款4.9%，打折之后是3.92%，公积金和商贷基准利率都处在一个较低水平上，相比市场上的理财产品还要略低一些。

另外北上广深一线城市、南京、厦门等城市的房价依然处于上涨阶段，三四线城市去库存压力依然很大，全国各地都根据“因城施策”的宗旨出台相应调控政策。从角度来看，如果有更好的产品，倒不如拿还贷的钱去做，等过两年央行加息了，再考虑还贷也不迟。

除了上述外部环境，如果再考虑还款方式、购房需求，情况就更为复杂了。

二、个人情况：还款方式、资金能力及购房需求

1、等额本息还款法

网友小明：我2005年申请的商业贷款50万，期限20年，还款方式是等额本息，今年想卖掉房子，换个大一点的户型，银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖，但是我听说等额本息还款期达到中期，我已经还了11年，超过还款期限一半了，这样申请提前还贷就不太划算了，我到底该不该提前还贷呢？

温馨提示：估计不少朋友都有着跟小明一样的困扰。单单从还款方式的角度看，申请等额本息还款法的购房人，如果还贷期限超过了一半，意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。

加上小明贷款额度只有50万，金额又不大，月供压力也不是很大，按理说没必要提前还贷，但是小明他有换房的需求，他需要卖掉已有的房子再买大房子，我们知道，处于还贷中的房子是不能进行买卖的，要将剩余贷款还清，撤销抵押才能出售。

从购房需求的角度看，小明是典型的改善型购房者，换房需求摆在那里，只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然，如果不急着换房，或者手里资金足以支付第二套房的首付，就不用急着提前还贷，毕竟房贷利率这么低，还是贷款比较划算。

2、等额本金还款法

网友小王：我是2013年买的房子，当时房贷利率是6.55%，贷款期限30年，首月还款一万多，现在虽然降息了，但压力还是有点大，想着等攒够了钱申请提前还贷，减轻点还贷压力，这样可行吗？

温馨提示：小王申请的等额本金还款法，从还款方式的角度看，由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。

在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。所以，如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷，就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。

而且听小王的口气，虽然觉得房贷压力有点大，但也在经济能力承受范围内，如果没有积累足够的资金，也是没办法提前还贷的，综合还款方式、还款能力几个方面，小王不太适合提前还贷。

三、哪些人适合提前还贷？哪些人不适合呢？

以下六类人不适合提前还贷：

1.申请公积金贷款的人；

2.已享受7-8.5折优惠的人；

3.等额本息还款期限已过一半的人；

4.等额本金还款期限已过1/3的人；

5.手里没有富余资金的人；

6.有更好渠道的人。

五类人适合提前还贷

1.想卖房换房的人；

2.等额本息还款期限未过一半的人；

3.等额本金还款期限未过1/3的人；

4.没有更好的机会的人；

5.不想欠着银行钱，做梦也想还的人。

综上所述，提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，好事先咨询一下贷款银行。