新政提升购房门槛 付不起首付能解约吗？

国庆假期期间，全国楼市迎来一轮调控大潮，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南等22城先后出台了调控政策。由于很多原本有购房意向的买家不具有购房资格或无法足额贷款，一时间成交量出现断崖式下滑。购房合同签了，但由于政策调整，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同呢？

盘点全国新政，多包含以下两个关键内容：

1、对本市户籍居民家庭的房屋套数加以限制，或提升非本市户籍居民家庭的购房门槛；

2、提升2套以上房产的贷款申请的首付比例。

而根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

也就是说，在商品房买卖中，买受人以担保贷款方式付款。因一方原因不能订立贷款合同，对方可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同，双方均可以请求解除合同。那么，政府的提高首付比例的限贷政策，是否属于不能订立贷款合同的不可归责于双方的原因？

这个问题各地有不同的规定，目前除了上海高院不认同外，各地高院基本认同可以“以不可归责于双方的原因解除合同”，是江苏高院发布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式认为调控政策应当认定为系基于不可归责于当事人的原因，对买方诉请解除合同的应依法予以支持。

因此，只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力，要求以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除房屋买卖合同，并要求卖家（开发商）返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。

对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买家（买受人）举证证明订立合同时出卖人（开发商）明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

不过，还是要告诉各位买家：解除合同的诉请可获支持不假，但诉讼实践中处理起来可不易：

1、对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买房人要承担一定的举证责任。

根据高法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条的规定，合同中有按揭贷款付款约定的，买受人要能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，请求解除合同才可以得到支持；无按揭贷款付款约定的，买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

2、对于买受人购买性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理。

根据高人民法院发布的2011年《全国民事审判工作会议纪要》第21条的规定，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

对此，江苏高院也认为，国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的不理智行为，政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况；若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持；若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由双方分担损失。