商住公寓优缺点都在这 它又是哪些人的菜?

2016/11/08 08:30:00来源:房天下 浏览量(7884)

[摘要]总体来看,商住公寓的特点十分鲜明。

关于商住公寓和普通住宅,我们恐怕关心的要数这二者的区别,以及纠结要不要买商住公寓的问题。

中年人买房可能更加明确,但年轻人可不这样想,他们岁数更小,偏爱新潮,支付能力不强,再加上大城市房价偏高,商住公寓在一定程度上解决了部分年轻人的痛点,这也成为商住公寓蓬勃发展的重要原因。

商住公寓到底是什么?

商住公寓,通常指的是产权为40年和50年的非住宅物业,一般有酒店式公寓、养老公寓等。现在的情况是,从产权的角度来说,它们的确属于公寓,但从服务的角度来说,它们还有较大的提升空间。

商住公寓的优点

商住公寓相比较普通住宅来说,优点主要有以下几点:

1、单价和总价低

商住公寓单价和总价都比同地段住宅要低,单价低是因为公寓的发展空间不如住宅,颇受欢迎的小户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积,这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型。

2、基本上是精装修交房

这在小户型中尤其普及。普通住宅也有精装修交房的,但精装修的比例远远不如公寓。即使同样是精装修,商住公寓装修标准也高于普通住宅,比如追加了家电和必要的家具,公共设施档次更高等。

3、高出租率和高租金

公寓对地段的依赖非常大,它必须延地跌附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群,所以出租率更高,再加之公寓高标准的装修,使得公寓有着高出租率和高租金的特点。

4、不在限购范围内

就拿近20多个城市联动限购来说,我们明显能看到相当部分人群被挡在住宅市场门外,但他们仍然可以购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说,商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨,购房资格却需要熬几年。

商住公寓的缺点

说完了商住公寓的优点,接下来说说它与普通住宅的区别。

商住公寓的好处有这么多,但我们却在上文说了,这种住宅类型的价格发展空间不如住宅。原因在于以下几点:

1、土地年限不同

土地年限是由土地性质决定的,商住公寓的土地年限一般都是40年,与住宅70年相比,它的成本本身就比较低。在土地使用权到期后的续用问题越来越引起重视的当下,商业性质土地的劣势愈发明显。

2、户口问题

以购房的形式办户口,是相对公平的一种方式,谁也不靠,凭财力说话。但是商住公寓天生就不是为户口服务的。几乎每个对户口设置门槛的城市,在允许购房办户口时都要求购买一定面积的住宅,而不是公寓。

3、生活成本高

商住公寓水电费一般都是商业标准,虽然现在有不少开发商宣称取得了民水民电,但你会发现这些民水民电的公寓地段较偏,而且民水民电的标准能执行多久也不清楚。

需要注意的是,商住公寓不通燃气,对电力的依赖非常大,在执行阶梯电价的城市,这又是一笔多出的成本。

4、税费更高

这里说3个数字,商住公寓在交易时:

契税统一为3%,不会因套数和年限而改变;

个税统一为差额的20%;

还有一些细小的税费,比如印花税、过户手续费等。

5、公摊更大

商住公寓的公摊更大,因为它是按照商业标准来设计和施工的,典型的是消防标准的升级要挤占一部分使用面积。公摊增加就意味着得房率下降,居住的舒适度自然也好不到哪里去。

6、居住舒适度

居住舒适度肯定比不上住宅。直接的一点是公共设施(比如电梯)的使用强度要远远大于住宅。普通住宅也就是一梯两户和两梯四户居多,而商住公寓则是一梯十几户甚至几十户。

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此外,在楼间距、采光通风效果、容积率等指标上,商住公寓也不如普通住宅。

以楼间距为例,它通常和容积率挂钩,商住公寓楼间距更窄、容积率更高(公寓多在3以上,普通住宅多为1-3)。而在采光通风方面,公寓日照效果比不上住宅,这一点已经有不少开发商通过玻璃幕墙的方式来解决了,但通透性差的缺点是不可能改变的。

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7、两层的高度不够

商住公寓高度一般有两种,分别是3-3.4米的平层和4-5米的双层公寓。平层公寓面积不够,而双层公寓的高度明显不足,压迫感很强。

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8、首付和贷款

首付需50%,贷款一般也就10年,只能商贷,而且利率也比较高。

总体来看,商住公寓的特点十分鲜明,一般下面这些人会购买:

①预算比较有限;

②注重地段和交通;

③办户口和子女就学相对次要。

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