二手房成交价、网签价、评估价都是什么鬼?

2016/12/05 16:06:00来源:房天下 浏览量(17844)

[摘要]关于二手房,你需要搞清楚四个价格:成交价、网签价、指导价、评估价。

相对来说,二手房的买卖比新房要复杂得多,不仅仅是之前我们为大家解释的“满五唯一”的问题,还有关于评估价、成交价等各种价格的问题。

往期回顾:《二手房为什么要满五唯一?

今天就重点给大家梳理一下二手房的几个价格的问题。

关于二手房,你需要搞清楚四个价格:成交价、网签价、指导价、评估价。

成交价:

这个比较容易理解,它就是指购房者终支付给卖家的总金额,是房屋的实际价格。

成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出,比如房主出价100万,实际成交的价格为97万,这个价格即为成交价。

指导价:

指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。

换句话说,二手房过户指导价就是政府根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

网签价:

现在房产交易都要进行网上签约,所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。

网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价。网签价高于指导价就按网签价格交税,反之按指导价交税。

网签价通常比实际成交价要低,比如一套房屋的成交价为200万,购房者需要贷款100万。如果他为首次购房,那么可贷7成,网签价即为100/70%,约等于143万。

评估价:

所谓二手房评估,就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估,终给出一个评估价。

在二手房交易中,评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可以贷款的额度也越高,首付的压力就会小很多。

举个例子:

实际成交价97万的房子,评估价分别为86万和100万时,其首付和贷款额度大不一样。如图:

二手房成交价、网签价、评估价都是什么鬼?

通常,我们喜欢依据二手房的网上挂价和房主开的价格,乘以对应的首付比例,来计算首付款。成交价为97万,按照30%的首付比例来算,我们所理解的首付则为29.1万。但由于有评估价,评估价若为86万,则高可贷款额度为60.2万;评估价若为100万,则高可贷款额度为70万。相应的,低首付比例则为36.8万和27万,一次减轻近10万的首付负担。

所以,很多人为了能够多从银行贷款故意把评估价做高,但如果高得过于离谱会被银行察觉,这样一来他的贷款申请将被银行拒绝,甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。

之所以要区分这些价格,是为了给除房款以外的其他税费作定价依据。

那么,二手房税费,是按照什么价来征收的呢?

买二手房需要缴纳很多的税费,其中,中介费是依据成交价来征收的;契税、税、个税,一般情况下,依据银行的评估价征收,也有的城市是根据指导价来征收的。

另外,因为地位的不同,也存在一些差异,大家需要到当地房管局再具体打听。

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