不只新与旧 新房二手房选房步骤大不同

提到新房二手房，购房者们的第一印象往往是新与旧的差异，这简直是“图样图森破”。光从选房步骤来说，二者就存在着巨大差异。

一、新房看“五证二书”vs二手房查验产权归属

五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，购房者在买新房签订购房合同之前，需要仔细查看，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。

“五证”是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

购买二手房验明产权是关键，产权不明确、有纠纷是购买二手房风险的根源。

具体而言，需要查看这些内容：

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

3、看该房屋是否有房屋共有权人；

4、核实房屋是否允许买卖（这三种房屋不能买卖：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋）。

二、新房签购房合同vs二手房涉及居间合同

购房者购买新房往往只需要与开发商签订购房合同及相关补充协议等，只涉及到购房者和开发商两个合同主体。签购房合同应着重审查以下条款：房屋所占土地的使用权、标的及质量条款、价款及支付条款、违约条款、房产证的办理问题。

二手房的合同有两种，自行交易直接签订买卖合同即可，但如果通过中介则需签订三方居间合同。

签署居间合同除了要审查房屋的产权和基本信息之外，还有三点注意事项：一要审查房产经纪公司的资格，看其是否办理了工商登记手续；二要审查经纪公司的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人；三要审查合同是否规范、内容是否写清。

三、新房贷款参考市场价vs二手房贷款参考评估价

虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率一样，但二者的参考市场价却不同。购房者购买新房时如果采用商业贷款，额度高一般可达到所购住房市场价值的70%（不同地区、不同时间、不同银行的实际操作政策随时在变化）。而在申请二手个人住房贷款时，一般需要在银行指定的房地产评估公司进行房产价值评估，来确定贷款金额。通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。

四、新房税费少vs二手房税费多

购房者购买新房主要缴纳的税费包括：契税、房屋维修基金（各地不同）、权属登记费（一般住宅80元、非住宅550元）、交易手续费（各地不同，一般为2~4元/平米）等。其中契税所占比重较大。

契税

购房者购买二手房涉及到的税费较多：契税（和新房标准相同）、个人所得税（差额的20%，符合满五唯一的住房免征）、税及附加税（税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率；附加税=税x税率）、交易服务费（各地不同，一般为2~4元/平米）、印花税（免征）、权属登记费（一般住宅80元、非住宅550元）等。其中个人所得税和税原则上属于卖方缴纳的范畴，但是实际操作过程中往往由买方支付。

税