有备无患!那些你该知道的买房贷款冷知识!

2017/05/25 15:19:45来源:房天下 浏览量(13683)

[摘要]网签时间决定是否受新政策限制;网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同……这些买房贷款冷知识,你应该知道!

去年年底买的房子,但是今年才完成网签,赶上新政策了吗?银行利率折扣会变吗?网签时间决定是否受新政策限制;网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同……这些买房贷款冷知识,你应该知道!买房前多多了解一下,有备无患!

知识一:网签时间决定是否受新政策限制

网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行,商业贷款公积金贷款都是如此。

我们来举个例子:

1、比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策,名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的,再买房都不算首套。

如果小李名下有一套住房,打算用公积金再买一套房子,在5月9日前完成了网签,因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

需要注意的是,对于房贷利率的调整,银行也有一个反应的过程,比如今年北京房贷利率统一到9折,大的政策已经公布了,但是各家银行需要总行下文正式通知后才会按照新的政策执行,因此有时候会出现,新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

知识二:网签价、指导价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价:指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格,这个价格不能低于区域的最低过户指导价(下文会介绍过户指导价),网签价最高可达到合同价的90%-95%。

成交价:就是买家实际支付给卖家的房款金额,也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。

二手房评估价:是指在二手房交易时,银行请评估机构评估得出的房屋价格,处于风险的考虑一般评估价比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低,商业贷款额度=评估价格×70%左右。

过户指导价:过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限,也有上限,超过上限不管交易面积多大都视为非普通住宅,都会多交很多税费。具体可咨询当地房管部门。

我们来举个例子:

王先生看中了北京市海淀区一套房本面积60㎡、报价200万、满五唯一的房子,最终成交价格为200万(合同价),买家是全款购买。

根据国家规定,这套房子的最低缴税和过户价格是2万/㎡(过户指导价格),最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价),最终也是按照120万的价格去缴纳税费,满五唯一只交1%的契税,最终契税为120万×1%=1.2万。

知识三:通过缩短贷款年限的方式提前还贷,需要重新签订合同

房贷提前还款主要有两种方式:提前全部还清、提前部分还清。

在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又分为两种:缩短贷款年限、月还款额不变;减少月还款额,贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息,但弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。

我们来举个例子:

贷款100万,已经还了30万,还剩70万没有还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。

需要注意的是:按照最新的房贷利率执行剩余贷款,2017年信贷政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至基准利率。

另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷。

知识四:父母以未成年子女名义买房也受政策限制

评估首套房还是二套房是以家庭为单位的,子女还未成年,作为监护人,父母和孩子属于一个家庭,父亲名下有一套房子,即使用儿子的名字买房,也要算二套房。

另外,银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况,如果父母把名下房产过户给未成年子女、再以无房的名义买房,同样会被认定为二套房。

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