购房小百科：关于公摊不得不知的小秘密！

不少购房新手都会遇到这样一个问题，原本120多平方米的房子，交房时变成了110平方米。经过一番了解才知道，是公摊面积的原因。了解什么是公摊面积、如何计算公摊面积和遭遇公摊面积纠纷该如何维权，可以让你少花冤枉钱。

一、哪些需要计入公摊面积?

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公摊的面积有明确的法律规定，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算，简而言之就是你生活的公共区域。

值得注意的是，对于一些独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢楼的住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

提醒：买房前要看清公摊面积有多少、有哪些，不属于自己公摊的部分，千万别掏钱。

二、哪些面积不计入公用面积？

即作为人防工程的地下室；

高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的 房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永远性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。

层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 2.2米的部位，不计算建筑面积。

挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

三、如何计算公摊面积?

公摊面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积}。而其中，建筑面积=套内建筑面积 公摊面积；公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)；套内建筑面积=套内使用面积 墙体面积 阳台面积。

四、影响公摊面积的因素：

a、房型结构（几梯几户）例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

b、楼盘形态一般来说高层得房率，小高层次之，多层则得房率较高。

c、物业类型一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

d、公共活动区域大小

一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

五、如何避免过分“公摊”？

购房者可以在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。若发生了纠纷，惟一的选择就是诉诸法律，避免浪费不必要的人力和精力。