买二手房必须要注意哪些问题？6点看过来

随着新房价格的不断攀高，很多购房者都把目光投向了二手房市场。但在二手房买卖交易中，购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜，很多购房者由于看不懂其中的猫腻，吃了“哑巴亏”或者上当受骗。那么在买二手房时要注意哪些细节呢？

一、买二手房前应作哪些准备呢？

在购买二手房前，购房者应该首先确认一下该房屋的产权，看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。购房者一定要查看房子产权证的正本，并且最好到房管局查询此产权证的真实性，同时确认待售房屋是否被抵押或查封。

另外，在签订二手房买卖合同前，购房者如果准备用商业贷款购房，应该到银行查询自己的信用记录，咨询自己能够贷款的额度。

如果准备用公积金贷款，应该到市住房公积金管理中心根据二手房“房龄”、自己的收入情况，查询可贷款年限和额度。另外还要了解二手房交易契税、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，做到心中有数。

二、签订合同时要注意哪些细节？

细节1：当事人具体情况要弄清

在签订二手房买卖合同时，购房者首先要弄清待售房屋房主或当事人的具体情况、地址、联系方式等，以免出现欺诈情况。买卖双方应向对方做详细清楚的介绍或调查，同时，房主应说明该房屋是否是夫妻共有财产或家庭共同财产等。

细节2：房屋情况要调查清楚

在签订二手房买卖合同时，一定要标明交易房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利问题，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况，房屋相关文书资料的移交过程。

细节3：在二手房交易的价款上，双方要对付款时间进行明确约定

一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。

二手房买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

细节4：注重合同中买卖双方配合和协调问题

在办理二手房交割手续时，要在合同中详细注明履行合同的期限、地点和方式，写明交房时间、条件，办理相关手续的过程，买卖双方配合与协调问题。

在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

细节5：明确违约责任

二手房交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约，怎样划分双方责任？这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定，写明违约赔偿责任和赔偿金额。

违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上起到的监督作用是第一位的。

细节6：注意户口迁移的问题

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。

比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其它的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。

因此，为了避免买了房子户口却迁不进去的情况，买房者要注意在合同中明确卖方迁出户口的时限；同时在正式过户前，查询户籍状况。这个程序最好是在正式房屋产权过户前完成。

小结：由于二手房交易持续时间长，手续相对较多。买卖双方签订购房合同后，还有很多过程没有完成，所以，买卖双方要注意保留每个环节的证据，包括自己履行义务的证据，方便在出现纠纷时维权。