小产权房有这么多风险！真的需谨慎对待

我国法律对小产权房并没有明确的定义，通常意义上讲，“小产权房”有两种：一种是合法的“小产权房”，即在集体土地上建设的，权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋；一种是违法的“小产权房”，即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

一、购买“小产权房”的风险

（一）房屋买卖合同无效的风险

对于合法的“小产权房”，我国法律并未禁止产权人进行买卖，只是其与买房人签订的买卖合同的效力，因买房人的身份不同而不同，基本原则为：同一集体组织成员之间的买卖合同一般认定为有效，不同集体组织成员之间的买卖合同一般认定为无效，集体组织成员与城镇居民之间的买卖合同一般认定为无效。而对于违法的“小产权房”，通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定，如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”，则该买卖合同一般被认定为无效。

（二）无法办理产权登记的风险

“小产权房”无法办理产权登记。国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》规定：对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

（三）流转难度大的风险

“小产权房”无法办理产权登记，也就无法办理抵押贷款，无法用来办理抵押融资等。即使将来“小产权房”可以上市交易，也极有可能采取类似经济适用房上市交易的规则，需要向国家补缴土地出让金等费用，这样一来，“小产权房”的价格优势就并不突出了。

（四）质量无法保障的风险

“小产权房”质量无保障，一旦发生问题，购房者维权无门。多数“小产权房”在建造时，没有办理四证，也没有监理、验收等环节，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现了墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。

（五）面临被拆除的风险

部分“小产权房”可能被认定为违章建筑，面临拆除或没收的风险。《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法“小产权房”被认定为违章建筑，被依法强制拆除或者没收，购房者可能无法获得任何补偿，面临血本无归的风险。

为落户或者其他目的而购买小产权房的购房者，建议提前向社区、教育部门、户籍部门进行核实，看是否能达到合同目的。一般来说，能够拿到国家认可的合法产权证就是大产权房，拿不到合法产权证的房子就是小产权房，可是就算没有产权证，小产权房依然受到多数人的欢迎，因为其价格十分优惠，但还是建议购买者谨慎选择购买小产权房为好。