你买的房子“芳龄”几何？教你判断二手房房龄

在二手房买卖过程中，买方比较关注地段、楼层、户型、装修以及物业管理等细节，往往忽略“房龄”这个点。除了买房人自身不够重视外，大多房主自己也不说清真实的“房龄”，而一些二手房房产中介也会回避“房龄”细节。因此，市场上的二手房“房龄”就像大姑娘对自己的芳龄那样遮遮掩掩。

一、什么是二手房的房龄？

指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

二、二手房房龄选择多久合适呢？

房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。通常要求房龄最长不超过20或者25年，严格一些的银行要求不超过15年或者10年，相对宽松的银行要求不超过30年。

三、如何辨别二手房房龄？

辨别二手房房龄，光看房产证是不够的。有时房产证和土地使用权证会无法准确反映房屋的建造年限。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两三次。所以，想查真实的房龄，不怕麻烦到房管部门查询。

四、还可以通过以下方法判断房屋的“年龄”

1）墙面

看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信房产中介公司关于房屋年代的介绍。

2）装修

房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。

3）楼道

观察楼道情况，了解户表状况。

4）外立面

从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。

5）内结构

细辨内结构，上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。

随着近来银行管理制度的加强，对二手房按揭贷款审核越来越严厉，房龄成为很多二手房的一个硬伤，使其不能如意贷到想要的额度，这就更需要购房者在买房过程中要擦亮眼睛看清楚房龄，当然如果在此过程中能够找专业的二手房经纪公司，那么其购房风险就会相对减小。