换房时代已经到来 改善置业你到底知多少？

二胎时代的到来，许多家庭都会因多了一个小孩而产生小房换大房的需求。另一方面，我国商品房市场发展近20年，首批商品房购买者也陆陆续续产生了换房的需求，他们可能由小换大，或许以旧换新……毕竟十几、二十年前的房子无论在户型实用率，布局合理性，装修舒适性等方面都和近年不断推陈出新的新产品有着较大的差异。

对于初次置业者而言，购房首先关注的多数是经济承受能力，其次是性价比，商业配套等；而有着换房需求的买家可能关注的点又有所不同，所以评判好房子的标准也有较大区别。

一、学校资源是核心关注点

多数改善型买家都要面临小孩读书的问题，尤其放开二胎之后，学校问题则双倍凸显。例如目前广州一个省一级小学的赞助费由10万到30万不等，实行新政后房子的价值又翻了一番。如果家里有两个小孩，则价值又再翻一番，直白地说一套配有较好学校的房子价值少则30万，多则百余万，确实十分吓人。所以小孩有读书需要的改善型买家，首要关注住房配套学校的问题。

二、得房率很重要

20年前的户型设计，三房一厅建筑面积一般都要上100平方米，而如今75平方米左右的N＋1户型都能够实现3房2卫了。个别“偷面积”的项目40多平方米都能实现3房2卫。

所以现在买房不能光看面积，重要的是“使用率”和“得房率”。同等建筑面积，一般情况下楼层越多，使用率越低，32层以上的基本只有75％左右，18-32层的使用率在80％左右，18-11层的使用率接近85％，11层以下的甚至可能超过87％。

三、买新房或较新的二手房

就大城市而言，这个问题相对纠结，因为中心城区虽然配套完善，但新房选择面很少，而且房价也极高，所以要买中心城区的一般都只能选择二手房。

而郊区不但高品质的新楼盘多，选择面广，而且每个都是有规模的大型小区，花园漂亮，绿树成荫，装修豪华，可惜的是地处郊区，交通不便，配套也不足。

四、先买房还是先卖房

如果想要换房，手头资金又不充裕，需要售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。

具体可以这样做：先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。

五、相关的交易税费要理清

换房业主在“卖旧买新”升级置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。

随着收入、社会地位提高，以及家庭人员的增多，人们总是愿意用更多资源追逐更佳的居住环境，这是无可厚非的，也是无法避免的。但切记不要被让人眼花缭乱的房产市场冲昏了头脑，只有根据自己的根本需求来置业，才能买到完全适合自己的房产。