换房不同买房 小房换大房需要考虑什么？

小房子换大房子是很常见的一类换房需求，比如多了一个孩子，需要更大的房子。不过“小换大”并不是那么简单的事。那么，小房换大房一定要考虑什么？怎样才能有助于降低换房风险换到更适合自身需求的房子呢？

一．明确小房换大房后的实际需求

换房时要清楚自己为什么要换房，是自住还是投资，每一项需求都决定着你什么时候买房，怎么买房。

1．单纯想换大面积住房

这种情况是属于改善住房条件，通常应优先考虑交通、环境、配套、户型、邻居素质、物业等关乎生活品质的因素。

2．考虑孩子上学

1）购房前，需确保该房在指定学校施教区内，建议到正规网站查看；

2）多留意相关学校对入户时间上的规定；

3）还应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等。

3．和老人一起居住

1）房屋可以见到阳光，采光条件好；

2）周边环境好，附近有公园，方便锻炼；

3）尽可能选择低层或有电梯的楼层；

4）周边医疗设施完善。

二．做好小房换大房的资金预算方案

1．首套房是否有贷款，贷款是否都已还清，如果已还清，可以直接用卖房所得房款支付要买的房子。

2．首套房有贷款且贷款未还清，这种情况可以先用买家的首付款来还清房贷，从银行手中拿到房产证；也可以将按揭贷款直接转给二手房买主，具体的可咨询银行。

3．是否需要贷款来买房，是否具备贷款资格，选择哪一种贷款方式，都需要结合自身实际情况来考虑。

4．目前手头是否有充足的资金直接买房，前提是有所在地购买二套房的资质。

5．此外，还要准备足够的现金，因为还有各种可能发生的中介费，契税，增值税等等。还有，如果想要买房后做装修的话，要准备装修款。

三．小房换大房，选择哪种换房方式？

1．先卖后买

1）先卖后买适合手头余款紧张、月收入稳定者。对于手头余款不是很宽裕的购房者来说，让其直接买一套新房压力很大；

2）如果市场处于下行阶段，建议先卖房再买房。市场比较低迷，可以先考虑把房子卖掉，然后再找个合适的机会，买到预算的房子。这样有利于规避周期风险，在这个过程中，周期比较灵活，在卖房的时候，更有利于主动地位，会卖到有更合适的价格。

优势：如果卖了小房，购房者的手头资金十分充裕，同时在贷款时也享有首套房的待遇，利率明显偏低，购房者负担减轻不少，这无疑是为换房置业者量身定做的。

劣势：但这种方式并不是百利无一害，也存在一些弊端。如购买的新房，不能立即交房入住，这段时间居住就会有些不便，要再次面临租房的窘境，同时房屋的租金也是一笔不小的费用。

2．先买后卖

先买后卖是指先签订购房合同，再进行换房的其他流程操作。

要买的房子，可能是同小区的稀缺房源，竞争比较大，等不到你卖房之后再来买它，这种情况下，可以采用先买后卖的方式。

优势：先买后卖能够让你锁定稀缺房源。黄金楼层，南北通透的房子，因为太多人盯着，所以要先下手为强。

劣势：后期任何一个环节出差错，都可能导致违约，一不小心赔付几十万，损失惨重。先买后卖，最让人着急的，就是签了买房合同，房子却卖不出去。

总之，当你有换房的打算时，一定要想清楚，自己为什么换房，有没有钱换房，钱不够怎么办？同时也要依据自身实际情况来决定买房与卖房的先后顺序。换房要比普通的房屋买卖复杂的多，因此在换房时一定要多加注意，以上三点只是作为参考，一切要从实际出发。