买房有什么风险？房屋买卖违约如何维权？

随着房价不断攀升，房产市场也交易频繁，与此同时，因房价引起的纠纷也明显增多。今天小编就购房前的法律风险提示、合同签订时的风险提示、房价涨后卖方违约买方如何维权这三个方面，为大家支招防纠纷。

一、购房前的法律风险提示

1、核实出卖人是否是真正的房屋所有权人

根据物权法规定，房屋的所有权人一般以登记为准，购房前买方务必核查出卖方提供的《房屋所有权证》的原件，并到房屋登记机构查询产权登记证书的信息是否与登记机构系统信息一致。

2、查询购买的房产是否存在被抵押、查封等权利限制的情形

除非卖方还清贷款并消除了抵押权登记的，一般不建议购买已抵押的房产。另外，对于被查封的房产，往往意味着出卖人涉及债务纠纷或已进入诉讼程序，买方一旦支付房款却无法过户，会面临极大的风险，不应当购买。

3、实地查看房产是否存在被出租的情况

我国法律中，有一条规则叫“买卖不破租赁”，这意味着买方花巨资购买了房产，却得不到使用权。因此，在购房前进行实地查看，可采取录像等方式记录现场情况，并让出卖人出具承诺书。

二、合同签订时的风险提示

（1）确认出卖方的真实身份信息

买方在签订房屋买卖合同前，仔细核查卖方的身份信息是否与产权登记证书的姓名保持一致。对于实践中常出现的委托买卖的情形，买方应要求对方提供授权委托书，并特别注意其中的委托权限，且要求对方提供经过公证的授权委托书。

（2）明确约定过户时间

只有办理了过户手续后，买方才算真正意义上取得房屋所有权。另一方面，明确的过户登记时间，也是判断出卖方是否存在违约情形的重要依据。因此，建议采用约定具体时间的方式，而非条件式的约定方式。

（3）明确约定交房时间和费用交接时间

“房屋的交付条款”是房屋买卖合同中的重要条款，不仅涉及能否及时入住，更可能引起相关费用责任主体的争议。其中，对于物业费、水费、电费等各项费用，应当约定明确的交接时间，并就所欠的费用约定相应的责任主体。

（4）审慎设置定金数额和设置违约责任条款

在房屋买卖合同，普遍采用约定“定金”的方式，根据定金罚则，一旦卖方违约，卖方可向买方主张返还双倍定金；买方违约，则卖方可不予返还定金。

如果买方购买该房产的意愿强烈，且自我分析确认不会违约的，建议设置较高的定金数额，但法律规定不能超过合同总价款的20％。此外，还可设置违约金条款，但应当明确违约情形的界定、违约金数额、承担方式、支付时间等。

三、卖方违约买方维权三步走

步：审查合同

一旦卖方单方毁约，买方应先重点审查双方签订的房屋买卖合同：首先审查卖方是否享有单方解除权，其次审查双方约定的房产过户的具体时间，最后审查定金条款和违约责任条款，计算卖方可能承担的违约成本。

第二步：固定证据

固定证据是处理此类房屋买卖合同纠纷中最为关键的一步，因为卖方决定不再出让房产的表述往往是口头的，买方未固定证据不宜贸然采用起诉等方式主张权利，此时可采取发函、短信、电话的方式催告卖方履行义务。

其中，催告函采用EMS等快递方式寄发，且在快递面单上备注文件名，可书写为“关于催告XX限期X天内配合办理过户登记的函”，并及时查明快递的送达情况。

如果卖方仍怠于履行义务，可通过委托律师发送律师函进一步催告。在谈判中，买方也可采用录音等方式固定证据。

第三步：选择权利

卖方单方违约，很多买家误以为只能主张定金罚则或违约金，这是对法律的误解。所谓的定金罚则或违约金条款，是针对守约方才享有的选择权，也就是说，买方也可以选择继续履行合同的方式来主张权利。

此时，买方有两个选择权：

1．起诉要求继续履行合同，包括配合办理过户登记等义务；

2．主张解除合同及违约赔偿。

当然，司法实践中，针对房价发生暴涨、约定的违约金数额不足以弥补买方的实际损失时，买方可以请求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。其中，房屋的涨跌损失，可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定；若无最相似房屋比照的，可通过专业评估机构评估确定涨跌损失。