二手房房龄如何计算？如何查询真实年限？

二手房市场里鱼龙混杂，二手房的房龄更是虚虚实实，让人难以判断。二手房的真实房龄不能通过房产证上的日期判断，也不能通过土地使用权证上显示的土地截止日期来推断，如果只听卖房人的一面之词，就很有可能买到“谎报年龄”的老房子。下面就由小编来为大家介绍一些实用的方法来算出二手房的真实年龄吧。

一、房产证和土地使用权证都无法准确反映房屋的建造年限

产证上的日期只能反映房屋权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，可能已经转手了两至三次，后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。但如果是首次卖出的二手房则产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是公房则时间更长，前推两三年时间。

土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断出该房屋取得土地使用权的时间，但建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售，拿地的时间和房子建成的时间多可以相差10年。

二、判断二手房的真实年限的方法

一般来说，有下面几个可行的办法。

1．观察房屋内外结构

要注意刚刚粉饰过的墙面，很有可能是为了出售而翻新。屋内如果新近装饰过，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

2．多方打听收集信息

一个是通过中介打听，中介门店一般都在小区周围，对房屋的真实年龄比较了解，靠谱的中介公司一般都会告知你真实信息。还有一个较为简单的办法，是向的老住户打听，他们对房龄一般都记得很清楚，相比较于看房证和土地证，这个办法要有效得多。

3．到产权登记部门查询

买二手房，辨别房龄最合适的办法就是去房屋产权登记部门查档，但是这个对于二手房买家来说比较困难。因为查档需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询，整个查询过程费时费力，而很多卖家觉得麻烦都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。就算因为房龄影响贷款，而买家需要查询房龄来进行贷款，那也要等到签过合同，进入贷款阶段才行。

也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了前期交易手续后才能到房产局查询。所以在一开始时就要和卖方沟通清楚，明确要求在交易之前到房屋产权登记部门查档，这样才稳妥。

以上就是小编为大家整理的如何判断二手房真实房龄的方法，相信掌握这些方法之后，大家都能避开二手房坑人的套路，练就一双火眼金睛，不盲目相信买房人和中介的介绍，不迷信房产证和土地使用权证。最后小编祝大家都能买到满意的二手房。