售房广告是否构成合同内容?发生纠纷怎么办?

2017/10/31 09:48:31 来源:房天下 浏览量(5378)

[摘要] 通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告,通过做出各种诱人的承诺以达到宣传的目的,这些售房广告是否构成合同内容呢?开发商不兑现售房广告中的内容,发生售房广告纠纷怎么办呢?我们来看下面的具体内容。

通常开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告,通过做出各种诱人的承诺以达到宣传的目的,这些售房广告是否构成合同内容呢?开发商不兑现售房广告中的内容,发生售房广告纠纷怎么办呢?我们来看下面的具体内容。

一、售房广告是否构成合同内容?

售房广告中的承诺究竟能否认定为要约?能否作为合同内容的一部分呢?

1、要区分要约和要约邀请

1)要约

我国《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束等规定。”

2)要约邀请

我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

2、在司法实践中,销售广告和宣传资料符合以下四个要件,则认定为要约:

通过上述规定可知,出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺,原则上属于要约邀请,但当其符合要约规定时,则视为要约。

(1)销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内;

(2)销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的;

(3)所作的说明和允诺具体确定;

(4)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

二、发生售房广告纠纷怎么办?

1、买受人可以要求开发商承担违约责任

如前所述,如果销售广告和宣传资料的内容明确、具体,可以履行,那么可以认定为要约,则应为合同内容。

如果在交房开发商未按照约定交付房屋,那么开发商便构成违约,买受人可以要求开发商承担相应的违约责任。但是因为合同中一般没有约定此种情况的违约责任承担方式,此时,买受人可以主张开发商退还部分购房款作为承担违约责任的方式。

2、买受人以欺诈为由主张撤销合同,赔偿损失

在实践中,遇到部分买受人认为开发商构成欺诈,撤销合同,赔偿损失。对于一般销售广告和宣传资料中所述内容不超出法律规定的限度,司法实践中,不宜认定为欺诈。

人民法院《关于贯彻执行;中华人民共和国民法通则;若干问题的意见(试行)》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。”

由此可见,构成欺诈必须满足以下条件:

(1)欺诈人具有欺诈的故意;

(2)有欺诈行为;

(3)被欺诈人陷于错误是基于欺诈人的欺诈;

(4)被欺诈人因错误认识而为一定的意思表示。

要了解售房广告是否构成合同内容,必须要知道如何区分要约和要约邀请。当售房广告符合要约规定时,则视为要约。如果是要约,就构成购房合同的内容。这种情况下一旦开发商违反了广告的内容,就是违约。发生收房广告纠纷后,应按照不同的情形采取不同的维权方式。所以,购房者还是问问律师该怎么处理对自己最有利。

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