关于二手房市场“阴阳合同”的常见问题!

2017/10/30 17:41:19来源:房天下 浏览量(5526)

[摘要]在二手房市场上,“阴阳合同”已经成为一个公开的秘密,相关主管部门也实行了房地产市场监管办法,“阴阳合同”还是屡禁不止,引起法律纠纷也已见怪不怪,诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财,而且未必能得到圆满的解决。那么关于“阴阳合同”的法律问题有哪些呢?

在二手房市场上,“阴阳合同”已经成为一个公开的秘密,相关主管部门也实行了房地产市场监管办法,“阴阳合同”还是屡禁不止,引起法律纠纷也已见怪不怪,诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财,而且未必能得到圆满的解决。下面小编整理了关于“阴阳合同”常见的法律问题为大家解答疑惑,一起来看看吧。

问:从法律上如何界定“阴阳合同”?

答:所谓“阴阳合同”,是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致,双方签订两份价格不同的合同,一份专门用来备案登记的是“阳合同”;另一份是双方实际履行的真实价格的是“阴合同”。

问:签订“阴阳合同”存在什么法律风险?

答:签订“阴阳合同”的主要目的是为了规避税收或者骗取贷款。从表面上看,阴阳合同确实能让卖方或买房获得一些“实惠”,但这种行为存在极大的法律风险,非常容易产生纠纷。

首先,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明令禁止的逃税违法行为。有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予责令限期改正、罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

其次,买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。

再次,签订“阴阳合同”对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同“阴合同”约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“阳合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格,买方将会遭受大额损失。

在此,小编提醒房屋交易双方不要为了少交税费铤而走险,不然日后难免会有更大的麻烦。

问:因签订“阴阳合同”引起的纠纷,在官司中以哪份合同为有效合同?

答:对“阴阳合同”的处理原则,一般可分两种情况:

1、根据规定需要备案的合同,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则价格以实际履行的合同为准,其余按照备案的合同约定,备案合同未约定的,而阴合同有相关内容的按阴合同的约定。

2、如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。

同时,需作补充说明的是,关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上,在审判实践中,主要存在三种观点:

第一种观点认为“阴阳合同”均为无效合同,理由是二者均违反了我国《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。

第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。

第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。

刚才我们说到的《合同法》第52条所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为,而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。

这一合同虽然客观上存在”串通“的情况,但合同内容本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方所实际履行。此时的合同已经成立并且生效,至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务,并不影响合同的效力。

问:签订“阴阳合同”被查出后会得到什么样的处罚?买方、卖方和中介应承担哪些法律责任?依据哪些法律法规?

答:买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为,一旦被有关部门查实后,可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚,轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚,重则可能构成犯罪。而中介也有着不可推缷的的法律责任。

首先,只要中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章且两份合同差价悬殊,就能证明中介参与了“阴阳合同”的签订,有了法律上所说的证据证明。

其次,只要有证据证明中介参与“阴阳合同”的签订,虽然现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,但是法院有权依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。

最后,行政主管机关和行业协会有权对参与“阴阳合同”的中介进行行政处罚。

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