买房须知：购买二手房中应注意的事项！

在当今社会，由于二手房是现房，有的已经投入使用，能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观的了解判断，且双方可以讨价还价。所以，二手房已经成为许多购房者的选择。为了帮助购买二手房时降低风险，确保交易安全和顺利，本文就购买二手房中应注意的事项和风险进行分析和解读，希望对读者有所帮助。

一、购房前应对如下方面进行了解和掌握

1、了解核实房屋状况

购房人应对拟买的房屋的基本情况进行必要的了解，包括并不限于房屋面积、结构、户型、是否装饰、楼层（是顶层或底层）、修建年代等。

2、实地查看房屋及周边情况

购房人除了对房屋的上述情况有了一个大致了解外，还必须亲自到访问所在地方实地察看，察看内容：看访问的具体位置、朝向，是否存在漏水，结构是否满意，周边出行交通状况，生活配套，有无严重噪声和污染，（白天晚上各去一次），小区安全性如何，物业服务是否规范，电梯是否快捷顺畅等情况。

3、了解并核实房屋的产权情况

购房人必须清楚地了解掌握该房屋的产权人是谁，与卖房人是否一致，该房有无共有人，是否经共有人同意。

房屋的性质：是商品房或是房改房或是经济适用房或者是其他性质的房屋，是否设定了抵押，是否被司法机关冻结，必要时应到房交所进行查询核实，该房是否处于出租状态（是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权，尤其是商业用房尤其重要）。是否已经拥有产权证，如果没有产权证，是什么原因，何时能取得产权证。

4、了解该房的土地方面情况

要了解出售房屋所涉及的土地是出让地或是划拨地（划拨地需缴纳一定的费才能变为出让），是否属于集体土地，目前集体土地上的房屋转让是有限制的。

5、了解该房的历史

走访邻居、物业管理人员等，了解该房是否存在其他影响生活居住的重大情形，如是否发生过凶案。

二、签订合同时注意事项

1、注意条款要明细

合同条款要尽量详细、规范，不产生歧义。

2、付款方式

购房款不宜一次性支付，至少应分三次支付：

次在签订合同时支付一部分，约占总房款的10－20％；

第二次在交付房屋时再支付一部分，大致付至总房款的40％；

第三次应在办理产权过户时再支付另外的50％。

因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环，产权一天没有办在自己的名下，这房子的物权一天都不是你的。

3、约定交房时间

交房时间一定要十分明确，同时应约定交房的违约责任。交房的违约责任可适当参考同地段的房屋租金。

4、明确产权过户时间和责任

要明确约定产权过户时间，以及过户的违约责任。要防止因房价上升卖方毁约的情形，要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。

5、明确贷款不成的约定

如果购买方是通过银行贷款购房，还要考虑银行贷款不能时怎么办，可在合同中约定如贷款不能买方可解除合同。

6、税费问题

税费如何承担，也要予以明确。是买方或者卖方承担。

7、预告登记

为了确保在签定合同后到办理产权过户之间不被违约，降低购房人的风险，可考虑进行预告登记，在预告期间，访问不能转移给第三人。

8、共有人证明

如果卖方是已婚人员，尽管产权证人只有夫或妻一人的名字，但是夫妻能共同作为卖房人，在合同上一并签字，从而减少纠纷。若卖方配偶离世，购买人应要求卖方出示《继承权公证书》，该公证书上显示的具有房屋继承权的人必须签署同意出售声明。

9、约定户口迁出时间

如果该出卖房有户口在上面，必须约定户口何时迁出，而且留出3－5％的房款待户口迁出后再予以支付，否则可能影响买方上户。

三、房屋交接即注意事项

1、在办理房屋交接时，要审查卖房人的水电气、有线电视、物业管理费是否已经结清，并移交水电气，闭路电视等的相关资料和证件。

2、如果是带家电销售，应审查加点是否与所签合同一致，其数量、品牌是否一致。