二手房交易有哪些常见风险?把关合同很重要

2017/11/13 16:05:37 来源:房天下 浏览量(5094)

[摘要] 近年来,有很多买房人面对上涨的房价,纷纷出手购买二手房。但二手房的交易双方都是个人,操作不太规范,而交易的过程又很长,因此变数很大。那么,怎样才能避免购买二手房时的风险呢?

近年来,有很多买房人面对上涨的房价,纷纷出手购买二手房。但二手房的交易双方都是个人,操作不太规范,而交易的过程又很长,因此变数很大。一些交易双方在签定合同的过程中,出现了一些风险和问题,导致合同无法继续履行,解约甚至诉至法庭,给双方都带来很多麻烦,也错过了一些宝贵的机会。那么,怎样才能避免购买二手房时的风险呢?

一、起草合同的注意事项

1.谁来起草很重要

在民事交易中,有约定从约定,无约定从法定。因此,合同是当事人之间的法律。而签定合同之前,是合同的起草,合同起草人是哪一方,是非常重要的事。

一般情况下,合同的起草方是提出交易条件的一方,自然会有一些优势;虽然非起草方可以对合同提出修改,但通常也只是在对方事先设定好的范围内。

可以看出,对于任何一方,都尽量不要让对方成为合同的起草方,争取自己成为合同的起草方,这样可以在一开始就限度不使自己处于不利地位。

2.中介起草为谁服务

因为二手房交易时,有中介方从中做居间服务,因此,一般情况下,中介会主动提供格式合同。也就是说,通常由中介来起草合同。

但是,中介通常是站在卖方的立场上来起草合同的。因为目前是卖方市场,房屋卖掉一套,同样的就少一套,而买方却源源不断。即使是税费,也全部由买方来负担。所以,通常情况下,中介起草的合同是对卖方有利的。

大家需要知道的是,中介出具的格式合同并非强制性的,只要双方能够接受的合同就可以。所以,如果买方能够使用由自己请的律师起草的合同,则对买方有利。

二、阅读合同的重点条款

阅读合同时,需要重点看三大条款:

1.产权性质要看清

房屋的产权性质是需要首要了解的,需要了解和确认房屋的性质是属于:商品房、已购公房、央产房、经济适用房,还是小产权房。很多特殊性质的房屋在交易中是有限制甚至是无法交易过户的。

比如,央产房的性质,在交易之前,需要房东做上市核准手续,做超标处理,还要结清物业供暖等手续,否则不得交易;再比如,如果以标准价或优惠价购买的公房,需要补交房价款,才可以上市。

2.房款支付方式要写明

房款的支付方式是在交易中非常重要的条款,事关双方的交易程序。

一般来说,作为买方,应当分期付款,每需要卖方进行一步程序时,就设定一次付款。比如解抵押、银行贷款初审、迁移户口等,在最后过户交房时再交最后一笔尾款。交首付款时,尽量不应比例过高,否则卖方拿到足够多的房款,违约的可能性会增大。

3.违约责任要明确

双方的违约责任条款是促使合同正确履行的保障。违约责任条款一定要明确,在什么情况出现时,由于什么原因,需要负担怎样的责任,这些如果出现模糊不清,就不能起到保险的作用,合同违约的可能性就会大增。

一般来说,买方需要对卖方“一房二卖”、恶意涨价、伪造权证、产权不清或有限制、过期交房或过户等行为约定违约责任,而且违约金的计算要明确。

买方还要对自己哪些行为可能构成违约有清楚的认识,比如证件不齐全、资信问题无法贷款、拒绝购房、付款等行为,而且要知道违约金如何计算。

三、签约时的注意事项

1.中介的目的是加速签约

签约时最需要注意的是,作为买方,往往是处于劣势地位。最重要的是,买方一定要知道,中介的目的不是保护双方的合法权益,中介的目的永远都是尽可能促成交易。

为了避免买方在签约谈判时妥协太多,扭转买方劣势地位,可以聘请专业房产律师陪同购房谈判,预知风险,尽量达到平衡甚至有利地位。

2.买房人糊涂签约

签约时,如果卖方的房源紧俏,卖方的地位强势,再加上中介的催促安抚,买方很有可能不会详细阅读合同条款,甚至误解合同条款,造成糊涂签约,为自己后面的程序埋下祸患,给自己造成重大损失。

为了避免买方糊涂签约,通常需要有经验的人陪同签约,互有分工,一个负责审查合同和提示风险,一个负责和对方沟通。这样,就会避免出现糊涂签约的情况出现,保护买房人的权利和资金安全。

四、违约后的解决方法

1.依法依约起诉对方

如果卖方违约,造成买方的损失,在合同公平的前提下,买方应当义无反顾地起诉对方。只有让卖方感到买方的坚决维权态度,买方才有可能挽回损失。

作为买方,如果遇到卖方违约,如果仍然想要房子,可以起诉,要求法院判令对方继续履约;如果无法或不再要房子,可以起诉,要求法院判令对方承担违约责任,支付违约金

2.聘请专业的房产律师

起诉卖方,最重要的有两点,一是证据收集固定,证据链的组合;二是在法庭上的阐述和辩论。并非当事人自己内心认定的就一定能赢,而是证据、事实和法律,这些是决定能否胜诉的关键。

进行诉讼,是聘请专业的房产律师,专业律师会代理当事人的案件,收集、调取和固定证据,组成证据链;制定诉讼策略,运用法律和实务的技巧和经验,最终帮助当事人维护合法权益。

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