“无证”的二手房买卖的法律风险有哪些?

2017/11/13 17:08:28 来源:房天下 浏览量(10981)

[摘要] 在现实生活中,由于各种客观因素,如因卖方急于变现等,存在大量无证的二手房买卖。由于无证二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记,履行期限较久,期间伴随房价大幅变动,极易产生出售方违约或单方解除合同的行为,造成买方利益大幅受损。

在现实生活中,存在大量无证的二手房买卖。由于无证二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记,履行期限较久,期间伴随房价大幅变动,极易产生出售方违约或单方解除合同的行为,造成买方利益大幅受损。为此,小编根据工作经验,分析其中的法律风险,供买方参考。

一、无证房屋的分类

无证房屋指的是:交易时没有产权证明的房屋,即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确;有些权属不清、严重违法,按能不能办理过户登记分如下两类:

类:房屋本身无法办理产权登记

典型如违法建设房屋,该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定,在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形,该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。

第二类:卖方取得房屋的相关权利,但交易时尚未办妥取得产权登记

如:建造合法或来源正当的商品房,但尚未办理产权总登,业主尚不能办理产权证。

二、合同效力及潜在风险

显然类房产交易的风险较为浅显易懂,而第二类房产交易在实践中也较为常见,其风险易被忽略,因此,小编以第二类无证房的买卖合同为例,详细分析其合同效力及潜在风险。

(1)第二类房产的买卖合同有效

此类房屋之买卖合同,是双方自愿签订,是双方真实意思之表示,不危害国家利益与公共利益、不侵犯共有人或真正权利人合法权益,不因房屋尚未办理产权证而导致买卖合同无效。

(2)存在不能履行的风险

由于无证二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记,履行期限较久,期间伴随房价大幅变动,极易产生出售方违约不配合办理过户或单方解除合同的行为,甚至背着买方将房屋抵押、卖于第三人等,造成买方利益大幅受损。此时,为了自身利益,买方能不能主张继续履行买卖合同?

根据《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但有下列情形之一的除外:

①法律上或者事实上不能履行。

②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。

③债权人在合理期限内未要求履行。

因此,当出现如下情形,买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。

当出售方将房屋抵押给了银行,导致该房屋有了他项权利。虽然不属于法律规定的不能继续履行的情况,买方可以通过诉讼,由法院判令销售方履行《买卖房屋协议书》,配合买方办理房屋产权证及土地权证。但由于银行抵押权的存在,需要以解除银行抵押权为前提办理过户登记,买方利益大幅受损。

当卖方将房产卖予他人,他人作为善意第三人,这就属于法律上或者事实上不能履行的情形,届时买方只能要求卖方承担违约责任。

(3)存在被查封,扣押的风险

物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

按照《物权法》的规定,物权转让、变更的要件就是登记。也就是说,即使买方支付全部价款、实际占有,但未过户的,对该不动产仍无法享有物权,仅享有对相对人的债权,不动产仍为卖方的财产。因债务纠纷时,该不动产存在被查封,扣押的风险。

三、防范对策

二手房出售方的身份多种多样,二手房出售方是否享有交易房屋所有权也并不确定,而二手房交易并无特别的前置约束,故较之于一手商品房,二手房交易房屋所有权方面要复杂得多。购买无证二手房应做到事前认真调查,事中拟定完善的合同条款,事后加强跟踪。

1、在订立合同之前,请专业人士进行调查,对房产基本信息进行详细了解,明确该房产属于以上哪一类,房产证何时能拿到等情况,做到心中有数。在订立合同时,可以要求卖方作出诚信承诺,比如,承诺对所出卖的房屋拥有合法完整的所有权,并有权处分该房产等。一旦在合同履行的过程中,出现违背承诺的内容,可以要求其承担违约责任。

2、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得产权之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

3、买卖合同中,应约定相应的违约条款,提高违约成本,应对房价波动,以避免一方恶意违约。

结语:购买无证二手房,权利人难以物尽其用,不能行使买卖、抵押、出租和入股等权利;房屋征收时,权利人也无法获得如同有证房屋价值相当的补偿。小编再次提醒有意向购买无证二手房的,要提前做好功课,分析利弊,根据实际情况区别对待其中的风险。

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