贷款精明五问：同样买房如何省下几十万？

房价高昂，但却有人能从高房价中“赚”出精明钱，买一套房子背上几十万甚至上百万的贷款，加上高昂的利息，一些问题不搞清楚风险真的非常大。

Q1：贷款还是全款？

对于大部分无法全款的普通上班族来说，肯定是贷款买房更合适。在目前的金融形势下，借到银行的钱，其实就等于赚到了。尤其是有公积金可以使用的家庭，低息买房非常划算。

但是还款中的房子无法交易和抵押，如果购房者有这方面需求的话需要单独考量。另外对于部分限贷城市，贷款次数会影响今后的贷款资格和利率，如果总额不高，此时贷款就不太划算。

Q2：贷款多长时间合适？

确定贷款期限的长短是一个两难的决定：期限长意味着需要支付更多的贷款利息；期限短意味着每个月的还款压力将会很大。这个问题没有确切答案，需要根据贷款总额、利率、家庭收入水平综合计算，根据自己的收入和压力承受能力量力而行。

但是即使购房者得出了贷款越久越划算的结果，也不是都能如愿以偿的，有三点因素会影响可贷周期：

1、收入，一般月供不能超过借款人月收入的50％；

2、贷款人年龄，一般而言，借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年，否则不予受理。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是25年以下；

3、房龄，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限，如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

Q3：等额本息还是等额本金还款好？

举例：一套350w的房子，首付120w，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：3．25％商业贷款：4．9％，公积金贷款80万，商业贷款150万，贷款230万。贷30年，等额本息的总利息是181．9万，等额本金的总利息149．7万。可见等额本金支付的总利息更低。如果短期压力不大，等额本金是一种好的还款方式。

Q4：公积金贷款一定比商贷省钱吗？

一般来说，公积金贷款比商业贷款利率低一些，商贷的基准利率是4．9％，公积金贷款5年以上利率是3．25％。同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套可以贷到8成。首套房公积金首付2成，二套结清首付3成，未结清首付4成；首套商贷首付3成，二套结清首付3成，未结清首付7成。

但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险。如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0．02％，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。如果贷款额度较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。

Q5：是否要提前还款？

提前还款的方式有四种：一次性付清：归还所有剩余贷款本金。还款额度不变，缩短期限：比较省利息。期限不变，额度减少：每月压力减少，基本不省什么利息。提高还款额，缩短期限：最省利息，但银行一般不办。

建议不擅投资、手上的余钱长期不用的借款人，要节省房贷利息支出，提前还款也是一个办法。提前还款前，借款人考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，万一碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。另外，如果手上有投资，投资的利息只要大于4．9％，就不用着急还银行贷款。