买二手房“赎楼”猫腻多 这些问题要了解!

2018/11/30 14:58:55 来源:房天下 浏览量(13158)

[摘要] 在二手房交易过程中,购房者很容易遇到需要赎楼的情况。有些人可能不太了解什么是赎楼?赎楼,简单说就是业主房子有欠款(民间或银行),处于抵押状态,需要付清房子的抵押贷款本息并注销抵押登记,将产权证赎出,然后才能过户交易。

二手房交易过程中,购房者很容易遇到需要赎楼的情况。有些人可能不太了解什么是赎楼?赎楼,简单说就是业主房子有欠款(民间或银行),处于抵押状态,需要付清房子的抵押贷款本息并注销抵押登记,将产权证赎出,然后才能过户交易。

赎楼是二手房交易过程中最复杂、猫腻、风险的环节。若不懂赎楼流程及方式,买方很有可能在交易过程中吃亏。那么,赎楼的方式有哪些?怎么操作法?需要注意哪些问题呢?

方式一:业主自赎

为避免交易的不安全性,要求业主自赎对买家来说是最理想的方式。若欠款不多,可建议业主用自有资金去赎楼。业主按揭银行提出申请,和原按揭银行确认赎楼金额,个别情况下需提前一个月,因此购房者应在看房环节就询问清楚业主房屋是否有抵押。

方式二:买家赎楼

采用这种方式,一般是买家为了节省赎楼利息、节省交易时间,用自己的钱帮业主赎楼,这笔钱从总房款里相应减扣。不过这种方式风险比较大,尤其数额较大的,不确定的因素很多,不建议采用。要是赎楼后,业主不卖了,或“一房二卖”,或被其他债主申请冻结查封,购房者可能面临着钱房两失的局面,后患无穷。

方式三:担保公司现金赎楼

找担保公司借一笔钱帮业主把欠款结清,风险由担保公司承担也会是常见的赎楼方式。这种方式的好处在于,速度较快,但赎楼利息也高,尤其银行放款周期比较长的,更需要提前确认。若是民间借贷抵押,就只能用现金赎楼,这时确定好罚息及扣款结清拿证的时间,尤其罚息。因为民间赎楼金额一般都比较大,有些公司利息比较高的,一两个月罚息的金额都不小了。

方式四:额度赎楼

这是最常见的赎楼方式,费用一般比现金赎楼低,尤其在回款周期慢的情况下,但所需时间更长。这种方式是由担保公司提供担保、按揭银行出钱帮业主赎楼,担保公司一次性收取担保费,按揭银行手续按天收取赎楼利息。操作流程是,批贷审核通过后,担保公司出保函,按揭银行审核通过后给业主欠款的银行打赎楼款。买方需要确认担保费,向银行咨询赎楼利息,银行何时有赎楼额度。

赎楼的门道很多,可钻的空子很多。例如,卖方使用现金赎楼时故意拖延银行放款时间来多收利息;明明可以额度赎楼,却骗买家采用现金赎楼,收取高利息等。所以,购房者在二手房交易时一定要根据实际情况提前确认好赎楼方式、周期、费用等,用合同或合同补充协议明确落实。

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