如何挑选合适的房子？要看哪些因素？（二）

每个人选房的时候都有自己看重的因素，如地段、交通、配套设施、内交通、价格、户型、物业管理等七大因素，上期小编就针对地段、交通、内交通、配套设施这四个因素进行了介绍。本期小编就价格、户型、物业管理这三大因素进行详细分析，一起来看看吧。

一、价格

购房者看中楼盘后，应尽力克制购买冲动，首先要读懂楼盘的价格，然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有看中的楼盘进行价格比较。

一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、价、清盘价，这几个房价的出入很大，如果弄不明白会影响您的判断力。

小知识：

1、开盘价

开盘价又叫起价，是指该楼盘所销售的房屋价格中的价格。

常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。可是等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在，其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已。

2、均价

均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在这个基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

3、销售均价

销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上来说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。也就是说它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。常见的有“目前售价每平米均价×××元”。

4、成交均价

成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积所得出的。

5、价

价，顾名思义就是的那套房子的销售价格。

6、清盘价

清盘价是指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平。

牢记：

看房时一定要问清楚广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪一个价格。如果想了解楼盘的真实价格水平，就不要看“开盘价”，而应该直接问“成交均价”。

最主要的是要弄清楚所选房屋的实际价格，弄清楚了各种价格之后，购房者就要对该楼盘的价格进行大致的判断，可以从以下三个方面入手：

、了解本市及该区域价格水平

这有助于购房者对自己购买房屋的价格范围以及不同区域的价格梯次做出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。购房者可登录当地的房地产信息网站进行查询。

第二、了解该楼盘的历史价格

楼盘的价格是不断变化的，因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格出手，因楼盘不同差别较大，购房者可进入房地产的相关网站进行查询。

第三、与其他同质楼盘价格进行比较

所谓同质楼盘是指某一时间段内，项目在区位特征、产品特征、环境特征等方面相接近的楼盘。

二、户型

1、看布局

看一个户型的布局，主要是看面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理以及朝向是否良好。

一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素，有这样一组参考数字，说的是这五个要素的面积标准：客厅及餐厅14．7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。

2、看功能区组合

功能区组合要切忌厨厕扎堆的情形。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对于这样的户型应尽量避免选择。

厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室，以及怕水、怕脏的空间分开。

3、看户型朝向

良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味，从而改善住宅的室内环境，有利身心健康。房屋的朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。

小贴士：

根据《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。住宅在距离高速公路中心线大于100米时，学校、医院、疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时，其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。

往往楼层越高，噪声会越大，1－5层噪声，11层中等水平，24层。这是因为，楼层越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多；楼层低，很多可能的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声就会小些。

三、物业管理

物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。因此买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，能查看他们的相关资质、实力的文件，也可去其现服务的其他小区打听有关他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低；如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。

同时，购房者要问清楚物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，以便于估算资金，量力而行。物业管理费的收费标准也应考虑在内，毕竟房价的高低仅是一次性支出，而物业管理费却是居住下来后每年要支出的一笔固定开销。