购买抵押或查封的房屋该如何降低风险？

房屋被抵押的情况在买房交易中还是经常碰到的。最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是要抵押给银行的。除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。

一、什么是被抵押的房屋？

房产抵押是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先获得赔偿。

被抵押的房屋如果能正常解押，才可以进行过户。

二、什么是被查封的房屋？

通俗来讲，查封房就是指“贴上封条，不准动用”的房子。人民法院《查封规定》中，查封是指对当事人的财物或场所就地封存的法律强制措施。查封房，是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。

三、购买抵押或查封的房屋该如何降低风险？

1、在查明情况的基础上，设定合理履行条款和违约责任

虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的。

因此在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。

2、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长

一些买卖双方因某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至长达数年。

在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化。

比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。

3、购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户

购买有抵押权的房产，用买方的首付款来解押虽然有一定的风险，但是如果妥善操作，也还是可以接受的。

但如果是涉及被查封的房产，安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用买方首付解封，一定在操作前要确认查封的房产没有轮侯查封的情况。而且，解封后立即办理过户手续，尽可能的避免风险。

综上所述，大家在购买二手房时，一定要谨慎，弄清房屋的产权情况和有无抵押贷款等。签订购房合同时，将相关条款的写进合同里，权责明确，以防万一。签约后进行资金监管，维护好自己的利益。