什么是楼板价?楼板价的计算公式是什么?

2018/04/11 09:35:41来源:房天下 浏览量(8046)

[摘要]很多买房者在选房时只注重房价,却往往忽悠了另一个重要因素:楼板价。其实对于购房者来说,只有了解到是楼板价的计算公式,才能清楚开发商的实际成本,预算出开发商的利润空间,从而有效避免盲目的购房行为。那么,到底什么是楼板价,楼板价怎么算的呢?

很多买房者在选房时只注重房价,却往往忽悠了另一个重要因素:楼板价。其实对于购房者来说,只有了解到是楼板价的计算公式,才能清楚开发商的实际成本,预算出开发商的利润空间,从而有效避免盲目的购房行为。那么,到底什么是楼板价,楼板价怎么算的呢?

一、什么是楼板价?

楼板价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价,仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。

土地出让中,通常楼板单价也代表单位建筑面积所包含的土地成本价

二、楼板价的计算公式是什么?

楼板价=土地成交总价÷总建筑面积。

其中总建筑面积是建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

比如土地价值3000万,上面有10000㎡的楼房,楼板价就是土地价值除以楼房面积,即3000元/㎡。这种价格一般是合伙开发时股东的内部价格。

总建筑面积=土地总面积×容积率(地下建筑除地下车库外,只能通过垂直交通电梯、楼梯,进入地下室等条件的建筑面积不计入容积率。)

房价中的楼板价计算和两个指标有关系:

一是土地本身的价格,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用。

二是规划容积率。容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积,比如在10000平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容积率就是1.5。

举个例子来说明好了,假设一个小区土地价格为100万/亩,容积率为2.3的话,通过以上计算方式得出楼板价:

楼板价=1000000×0.0015÷2.3=652元.平方米(0.0015亩是1平方米)。

三、楼板价能为我们提供什么信息?

楼板价是房屋建造的土地成本,房屋成本除了土地成本外,还有建安成本、管理成本、营销成本、财税成本等,根据这些成本费用,加上开发商的预期利润,我们基本上就可估算出一个项目的成本价格是多少,最终售价大约会在什么范围。

最终售价=土地成本+建安成本+管理成本+营销成本+财税成本+预期利润。

综上,就是“什么是楼板价?楼板价的计算公式是什么?”的全部内容了。其实,楼板价和建筑安装成本都是相对透明的,购房之前,以你的预期价格与售楼部给出的房价做一个对比,就能更加明确该项目的房子是否值得购买。

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