二手房买卖中需要注意的“户口”问题有哪些

在二手房交易中，客户通常更注意房子的位置，楼层，价格，税费等因素，而往往容易忽视“户口”。那么在二手房买卖过程中，应当注意哪些户口问题呢？

一、由二手房的“户口”引起的纠纷屡见不鲜，大多集中在以下几个方面：

1、过户后，卖方或其家庭成员不配合迁出户口，买方无法迁入户口；

2、房屋户口被前任业主或其他人员占用，甚至主张房屋使用权，买方无法迁入户口；

3、卖方户口迁出不及时，导致买方不符合入学条件，错过入学时间。

二、一旦出现以上的情况，购房人以“户口”纠纷向法院提起诉讼，可能出现以下情况：

1、购房人以卖方未迁出户口或迁出户口为由起诉卖方承担违约责任，包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等；

2、购房人向法院起诉要求卖方将户口迁出。

前者属于民事法律关系调处范围，法院可依法做出处理；后者则不属于法院民事案件受理范围，因户籍属于公安机关管理，户口迁出事项涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，对此类诉讼法院不能受理。

另外，根据现行户籍政策，若无可迁出去向，占用交易房屋的户口则无法迁出，这就意味着即使通过公安机关处理“户口”纠纷，购房人的户口可能仍无法迁入。可见，购房后才发现“户口”出现问题，已经很难处理，关键还是需要“防患于未然”。

三、如何预防“户口”问题的出现？

1、应在签署合同前要求卖方出示家庭户口资料，并请经纪人协调卖方到所在地公安机关查询交易房屋的户籍情况；

2、在买卖合同中已经设定户口违约条款的情况下，可以在房屋买卖合同补充协议中提出“强制迁出户口”的条款，如果超过一定的期限，有权要求对方户口强制迁出；

3、预留较多的户口保证金；

4、在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

四、户口迁出的危害

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么问题，显而易见这是不对的。自己地址上有其他人的户口至少会有以下几点危害：

1、新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

2、拆迁问题：目前拆迁补偿是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

3、债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票，或者采取更狠一点的泼油漆等等不良手段；

4、价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

其实我们买房都是为了让自己的生活更有保障更方便，谁都不想因为买房而造成日后那么多纠纷，所以了解房产知识，有助于我们更好的选择一个适合自己的房子，也能避免自己承受不必要的损失。