旅游地产的产生及国内外发展历程

所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的 价值。

2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及前不久出台的新“国五条”。房地产调控政策的密集出台，必定对我国房地产市场形成打压，旅游地产也不能幸免于难。

《2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与 战略规划分析报告》[1]数据显示，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。前瞻网分析认为，旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。

就目前而言，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。而勇先创景认为：旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已，并不能改变其是旅游地产的本质属性。依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同，会出现以下几种情况：情况一：地产功能只是旅游功能的一部分。情况二：旅游功能只是地产功能的一部分。情况三：彼此不存在包含与被包含的关系，只是两者的交集构成旅游地产。

情况一和情况二是将其整体看成旅游地产行业，其中因主体地位不同而出现两种情况，而情况三旅游地产只是整体旅游区域的功能之一，是在旅游和地产出现交集的情况下出现的，如若细分，还会因为两者的功能的强弱不同又出现两种情况，但总而言之，以上都属于旅游地产，即只要是有旅游因素和地产因素，相结合产生的， 便可形成旅游地产。

旅游地产发展历程

国外

贵族消费阶段：旅游地产的贵族消费阶段最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，因此，旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。

分时度假阶段：分时度假所产生的旅游地产主要源于旅游业的度假旅游分支，因此，在旅游地产发展初期，只是旅游度假的延伸。最初的分时度假是在度假胜地依据旅游度假的季节时段，将其区域内的度假分时段售卖产权，用于代替住宾馆、酒店等，给游客增加宾至如归的自由快感的同时，获取较高的利润，后来随着度假的周期性以及回头率较高，度假的出租相对具有固定性，即在每年的这一段时间，某所只属于特定人，并且住户可以在该特定时段对其度假的使用权进行出租。

我国

萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，出现房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。

发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场 和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

快速发展阶段：现在，我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到后来的海南“南海传说”、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。