80万按揭20年 公积金贷款比商贷省近30万

随着紧缩政策的深入，年底各家银行流动性越发匮乏，纷纷开始再度收缩房贷业务。北京建行率先将首套房贷利率上调5%，引发了北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市大部分银行的纷纷效仿。广州各家银行上调幅度普遍在5%—20%左右，深发展则已经最高上浮至40%。突如其来的加价使得不少打算年底购房的首次置业者乱了方寸，心里或许有不少疑问：利率上浮后月供压力徒增不少，现在不出手未来是否会上浮更厉害？抑或继续观望，待楼市价格下跌以补利率上涨带来的压力呢？若要出手，怎样贷款组合会更省？

首套房贷利率上调后公积金优势凸显

记者替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，月供7995元，对比下，借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下来利息多交近10万。

若跟过往的7折利率优惠相比，现在供房的成本更是大大地增加。之前银行提供的7折优惠，贷100万20年还款月供只需6564元。目前基准利率贷款，月供高出7折优惠利率1219元。如果再在基准利率基础上上调10%，月供比之前的7折优惠时提高了1600多元。这对于普通的工薪阶层，甚至一般的白领阶层来说都是不小的压力。

不仅如此，今年截至目前央行共加息3次，在去年加息周期启动后，共加息5次，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。利息增加及首套房贷利率上调，双重调控让购房者每月支出更为不堪重负。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，今年以来，央行5次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。

不过，目前商业贷款利率对首次购房者实行普遍上浮后，公积金贷款则显得更为优惠。根据目前5年以上公积金贷款4.9%来计算，与商业贷款利率相比，相当于目前基准利率打了6.9折。同样以贷款100万20年等额本息还款来计算，夫妇两人最高可申请80万公积金贷款，其余20万用商业贷款，公积金部分月供只需要5235元，对比全部用商业贷款基准利率上浮1.05倍来看，每月负担要少1100多元，20年省28万。若与上浮1.1倍利率相比，则要少1335元，20年下来少供32万元。

然而，过往由于公积金贷款放款比商业贷款速度要慢，很多开发商或者抛盘人为了回款速度快，基本上都建议客户选择商贷，一些中小开发商甚至拒接客户办理公积金贷款。申请公积金贷款的置业者需要一些耐心。

房地产市场降温静待拐点出现

最近不少金融机构都发布了研究报告指出，中国房地产行业有明显的降温迹象。数据显示，九月份住宅销售量与金额同比分别增长9.5%、10%，环比分别增长13.5%、25%。国家统计局发布的70个城市的房地产价格报告显示了相似状况，但放缓速度平和。新房与二手房未加权平均价格涨幅同期分别进一步降低至3.8%与2.4%。

虽然目前温州市是唯一新房平均价格出现同期下降的城市。但8月份全国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降和持平的城市比7月份增加了15个，价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。

近几个月来广州楼市成交量也出现了持续下跌，广州市房管局日前发布的房地产市场运行通报显示，9月份广州市区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，其中，中心六区成交面积更是同比减少69.3%。“随着流动性收缩的效应越来越明显，我们认为其他城市的楼市在未来几个月也将开始下行。”法兴银行中国经济师姚炜日前表示。

此外，我们看到新房地产新开工面积也明显放缓。九月份新开工面积同比总体增长8.9%，较2011年前八个月25%的同比增速有所下降。住宅新开工面积同比增速由前八月的22.6%放缓至同比11%。尽管房地产 仍然在以同比25%的速度增长，但银行开发贷款增速继续放缓将对房地产 带来压力。

中行此前发布的研究报告认为，房地产市场的拐点正在形成，预计四季度楼市或将呈现“量价齐跌”的趋势，但降价空间有限。法兴银行也认为，九月份可能标志着楼市持续下行的开始，但中央很可能还不会停止收紧政策。

国家统计局官员在统计数据新闻发布会上表示，“中国的房价正在向政府希望的方向发展”，但政府需要“巩固房价调控成果”，而北京信号则显示目标价格回调幅度为5%—10%。“如果我们正确理解政府意图，那么我们距宽松政策尚需几个月的时间。”法兴认为中国房价降幅可能达到10%—20%。

而巴曙松则认为，当前值得我们所能期待的，并不是房产价格出现极大幅度的回落，而是房地产市场“理性的回归”。“调低房地产市场预期盈利能力，使它回到平均利润水平，避免社会的各种资金纷纷涌向房地产市场，使房地产回到常态。这无论对房地产本身还是对其他行业的发展，都大有裨益。”

首套房利率上浮买房不划算 建议继续观望

虽然市场有不少声音指责银行上浮首套房贷利率不符合国家差异化房贷政策保障住房刚性要求，不过有分析指出，由于购房者的购房成本会相应有所提高，如果有的购房者心理素质较弱，或者有相对宽裕的资金，有可能会选择提前还贷或加重观望。银行做法的客观效果会使购房总需求减少，对房价有下拉作用，对于有真实需求的购房者也未尝不是好事。

地产专家韩世同表示，首套房贷利率的上调导致原本有购房意愿的业主购房成本陡增，随之而来的心理压力也增大。“即便是一些有能力购房者在利率上调后也有可能转而进入观望。一些本来资金就不充裕的购房者更可能就此搁置购房计划。这样一来，势必会导致楼市成交量继续下滑。”有业内人士建议，在这种情况下，购房者应以观望为主。

此外，多家银行上调首套房贷利率显示出目前国家继续调控房价的决心。有专家分析认为，银行的行动传递出一个信号，目前任何关于购房的需求都不被支持，首次置业也不被优惠。或许对于初次置业买家来说是个利空，但首套房贷提高后，不少业内人士都预计市场会继续维持低迷。“初次置业的买家也会更加谨慎地选择出场，开发商的销售将会更加困难，这将加速房地产商资金的紧张，从而加速楼价的回落。”