房屋交易流程 房产交易全过程并详解

房屋交易不仅仅是找到买家卖家签订合同交付房款那么简单，具有法律效益的房屋交易才能避免诸多纠纷。房屋交易流程包括挑选中介、谈判、签合同 、交定金、准备材料、评估、准备材料、评估、申请贷款、缴税费、办理过户、收房、物业交割等。房产交易需要仔细，谨防被套。

房屋交易流程

一 挑选中介

·如何挑选中介

看房产中介公司是否有明确的公司名称及长期经营的地址向周围人了解该公司的经营情况和信誉度以防被

空头公司诈骗

看房产中介公司营业执照上的注册资金许多小房产中介公司的注册资金仅为万元人民币一旦房产中介公司

发生卷逃资金的行为客户的权益很难得到保障

看房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人是否由房地产经纪人提供中介服务二手房中介公司的从业人

员必须拥有房地产经纪人资质房地产经纪人在从事二手房中介过程中如有违法或对客户不利的情况发生有

关部门可以根据相关规定对其进行处罚

看签订的房产中介合同是否经有关部门备案委托方与房产中介公司签订房产中介合同时应在工商局备案而

备案时工商局会对相关条款进行审核

看房产中介公司是否由专业的法律人员负责签约现在小房产中介公司一般由业务员全程处理所有事项但大

的公司则分工较细由房地产经纪人从事前端的房产开发带看交房等工作另外设有专门的部门办理过户贷款

领证等手续

·挑选安全中介招

第招 查验其营业执照房地产经纪机构或分支机构备案证书房地产经纪从业人员资格证书应在经营场所公

示

第招 推荐使用建设(房管)工商等部门制定的合同示范文本在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上

签字并注明资格证书编号

第招 若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房应委托缴纳了保证金通过指定银

行从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构并通过银行收付租金

第招 从事房屋买卖业务时与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准达成意向

后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同

第招 先查验房地产经纪信用档案后接洽经纪业务

二谈判 掌握谈判技巧

一般来讲房地产公司的销售人员在上岗工作之前一般都要经过严格的培训而培训的最主要内容即是如

何寻找客户如何与客户交谈如何坚定推销一处物业的信心与此同时公司还会制定极富刺激性的提成奖励措

施以鼓励销售人员

面对受过如此专门训练的对手买房人要想在交易过程中不受其摆布就要主动出击

·要点

多到几家大房产公司和楼盘去看多比较不要全信销售人员的话

在看房过程中尽可能挑出个缺点作为砍价必须品

表现出一点购买诚意但又不是很急就算在喜欢也不能表现出来

平常心态冷静理智客观不急不噪心平气和

谈价可以由深致浅先给一个很低的价格进行试探在此过程中尽量观察售楼人员的表情和动作进行分析自己

没有确定合理购买价格前不要轻易还假

找出房子的十大缺点加以强化突出回避自己房子优势

凡事考虑不要立刻答应如卖方出到自己理想价以无加价可能应当机立断

表明态度有其他房产看了也在考虑之中

诚心买房但不是急心买房

三签合同

购房者在订立二手房合同前对一些事项必须详加核实包括房屋的产权人是一位还是几位是否都同意出

售房屋房屋产权证是否属实房产面积和用途房屋质量及规划情况有无被依法裁定决定查封或被限制房地产

权利有无设定抵押等

专家提醒见不到房东最好不买房即使见到房东也一定要看对方的产权证和身份证或户口簿

凡是业主不出现代理人出面签约的十有八九可能存在吃差价的形象中介吃差价非常普遍对付吃差价现

象最好在合同中约定经纪方或者卖方吃差价的差价归买方所有经纪方或者买方吃差价的差价归卖方所有

购房者在订立二手房合同前对一些事项必须详加核实包括房屋的产权人是一位还是几位是否都同意出

售房屋房屋产权证是否属实房产面积和用途房屋质量及规划情况有无被依法裁定决定查封或被限制房地产

权利有无设定抵押等

一在签订二手房买卖合同时以下个事项不可或缺

买卖双方的地址联系办法等并注明房屋是个人财产还是夫妻家庭共有财产

房屋的位置性质面积结构格局装修等情况产权归属房屋是否属于抵押房是否有私搭乱建部分

房屋总价款付款方式付款条件等

交房时间和条件各种税费和其他费用的分摊方式

违约责任及违约金免责等事宜

约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式

合同生效时间生效或失效条件生效或失效期限致使合同无效的情形几种无效的免责条款当事人要求变更或

撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后财产如何进行返还

合同中止终止或解除的条件

约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条款

中介保证不吃差价及不做手脚的条款如事前事中事后发现的违约责任和赔偿方式买二手房某种程度上说比

买一手房新建商品房更麻烦涉及的问题很多更有一些没有掀开盖头的隐患因此人们在签订二手房买卖合同

时一定要从法律的角度维护号炮自己的权利该说明说清的该事先约定的都表达清楚有些条款是不能缺少的

当事人的名称或姓名住所

这里主要是写清当事人的具体情况地址联系办法等以免出现欺诈情况双方应向对方做详细清楚的介绍

或调查应写明是否共有财产是否夫妻共同财产或家庭共同财产

标的

这里应写明房屋位置性质面积结构格局装修设施设备等情况同时还应写明房屋产权归属要与第一条衔

接是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵房屋的物业管理费用及其他交费状况

价款

这也是很主要的内容主要写明总价款付款方式付款条件如何申请按揭贷款定位尾款等

履行期限地点方式

主要写明交房时间条件办理相关手续的过程双方应如何寻求中介公司律师评估机构等服务各种税费其

他费用如何分摊

违约责任

主要说明哪些系违约情形如何承担违约责任违约金定金赔偿金的计算于给付在什么情况下可以免责担

保的形式对违约金或定金的选择适用问题

解决争议的方式

主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式需要注意的是如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷

应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款

合同生效条款

双方在此约定合同生效时间生效或失效条件生效或失效期限当事人要求变更或撤消合同的条件合同无

效或被撤消后财产如何进行返还

合同中止终止或解除条款

明确约定合同中止终止或解除的条件上述情形中各方应履行的义务解除权的形式期限合同中止终止或

解除后财产如何进行返还

合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更转让的禁止条件

附件

自此说明本合同有哪些附件附件的效力等如果可能建议聘请专业律师起草修订合同这样效果比较好

买卖双方见面就该物业具体事宜达成一致签订房屋买卖合同在此过程中介可能为了保护个人利益有时

安排见面的是假客户这里就需要房主本人自己小心为妙为了保证交易的安全性房款可进行资金监管银行或

律师所均可办理 合同内容必须有中介重要条款保证不吃差假一经发现承担一切法律责任

四交定金

·什么是定金

所谓定金是指合同当事人为了确保合同的履行依据法律规定或者当事人双方的约定由当事人一方在合

同订立时或者订立后履行前按照合同标的额的一定比例不超过％预先给付对方当事人的金钱或其替代物它

是作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务保障债权人

的债权得以实现签合同时对定金必需以书面形式进行约定同时还应约定定金的数额和交付期限给付定金一

方如果不履行债务无权要求另一方返还定金接受定金的一方如果不履行债务需向另一方双倍返还债务债务

人履行债务后依照约定定金应抵作价款或者收回

根据最高法院在年月日公布的关于适用《担保法》若干问题的解释定金的类型和适用主要有如下几种

订约定金 《解释》第一百一十五条规定了订约定金订约定金即立约定金其设立是为了担保主合同的签订

订约定金的特点是其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系凡在意向书一类的协议中设定了

订约定金其法律效力自当事人实际交付定金时就存在在其所担保的订约行为没有发生时对拒绝订立主合同

的当事人就要实施定金处罚

成约定金《解释》第一百一十六条规定了成约定金作为主合同成立或生效要件而约定的定金称之为成约定

金当事人在合同中约定有成约定金的定金未交付则合同不成立或不生效若当事人约定定金并明确表示定金

的交付构成合同的成立或生效要件的该定金具有成约定金的性质但是为了鼓励交易如果主合同已经履行或

者履行了主要部分即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金仍应当承认主合同的成立或生效

解约定金 《解释》第一百一十七条规定了解约定金解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价即支

付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同需要

注意的是当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收

益的情况下解约方仍然应承担损害赔偿的责任

违约定金 《担保法》第八十九条对违约定金作了规定《解释》第一百二十条第一百二十二条对违约定金

作了补充规定违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金《担保法》

规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件《解释》进一步对不履行分不同情况作了不

同规定一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为还要有因该违约行为致使合同目的

落空的结果这两个条件缺一不可二是主合同部分得到履行部分没有履行一方当事人因此受到了损失但是合

同的目的没有完全落空这时既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚又不能使定金全部被罚三是因不

可抗力意外事件或第三人过错致使主合同不能履行能否适用定金罚则的规定对于因不可抗力意外事件致使

主合同不能履行的不适用定金罚则因合同关系以外第三人的过错致使主合同不能履行的适用定金罚则当事

人一方受定金处罚后可以依法向第三人追偿

·交定金注意事项

我们建议小额定金可以在中介托管大额定金建议直接去银行监管因为此前就发生过中介卷款潜逃的事

件

此外在房产过户之前买家一定不要同意将定金直接交给业主我们遇到过一个案例买家为了提前入住将

部分定金交给业主后双方发生纠纷业主不退定金到了法院执行阶段业主为了躲避执行转移了财产导致买家

至今没有拿回定金

此外由于定金直接适用定金罚则为了保证交易的顺利进行可以将定金约定为交易价的%交付和签收定

金后谁违约谁就要赔偿对方交易价的%的损失

五准备材料

·卖方需提供的材料

产权人身份证

房屋产权证

原购房发票复印件原购房合同原购房契税发票

结婚证复印件

产权人印章

·买方需提供的材料

身份证原件及复印件

未成年人的户口本或出生证明

婚姻证明

本人印章

如果贷款则需要收入证明或者税单或者进帐单

外籍人士需提供护照居留证工作单位证明

港澳台人士需提供回乡证或台胞证等大陆通行证件

六评估

·一般什么情况下需要对房产进行评估呢

购买时可能需要估价交易双方向房管部门申报交易价格的时候如果房管部门认为交易价格明显低于

房地产价值有涉嫌虚报价格减轻税费之出的话就有可能委托专业的评估机构对房地产进行估价并以此价格

来确定所应交纳的税费数额此外如果交易双方为确立使双方可以接受的合理价格也可以对房地产进行评估

同时进行房地产保险时也需要估价包括投保时的保险价格评估和事故发生后的损失程度评估申请抵押贷款

时也需要估价抵押物作为还款的担保银行为确认担保的价值会对抵押物进行估价遇到征地和房屋拆迁时需

要确定补偿价格房地产也要估价最后出现房地产纠纷的情况下也有必要对其进行估价

·评估流程

在向银行申请二手楼宇按揭个人住房消费贷款时评估报告是银行确定贷款额度保险公司确定保额国土

局办理抵押登记等的必备资料

个人住房消费信贷的快速发展二手楼交易的日益增长对住宅物业评估提出了新要求

·报告适用范围

二手楼按揭

住房抵押消费信贷

留学财产证明

交易参考

工作时间个工作日

·房产评估流程及房产评估须知

评估提交资料 ＜房地产证＞

委托形式 按揭评估不需签署正式的委托评估协议他们以收到房地产证传真件为委托开始请您在传真件上

写明收件人你的联系电话并在传真后电话确认收件人是否收件非传真收件如上门送件或代交查勘时取件等

以拿到房地产证为准

查勘 估价人员需在你的协助下对委估物业进行现场查勘查勘时估价人员进行装修记录拍照房地产证传真

件与原件检核等最后您在查勘表中领勘人栏签署您的名字

交报告收费 估价人员完成查勘后会在规定时限与您联系告知确定的估值并和您商定取报告的时间您即可

按商定的时间到评估公司领取正式评估报告份领报告时一次性缴纳评估费用评估公司开具发票

·房产评估释疑

评估价值 是专业评估人员根据物业的实际情况结合当前市场行情通过详尽的现场勘察应用科学公允的评

估方法确定出的委估物业在估价时点的公开市场参考价值评估报告中表示为评估总值和评估单价

预计税费 是假设委估物业在估价时点发生交易时按照本城市区别轻重缓急家有关物业交易税费标准测算

出的虚拟税费主要用于协助银行确定抵押物业未来可能发生处分时应缴纳的税费

抵押净值 评估总值减预计税费或拍卖费如需补地价物业还应扣减地价后的剩余价值即银行确定贷款额度

的打折基数

额度测算 贷款额度是最终确定的发放给客户的贷款额银行一般根据贷款风险物业的变现性能市场行情及

相关规定等在抵押净值上打折确定目前深圳银行一般折扣率为折具体以银行测算为准

七申请贷款

何谓按揭贷款

个人住房商业性贷款又称 按揭 是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款具体指具有完全民事行为

能力的自然人购买本市城镇自住住房时以其所购买的产权住房或银行认可的其他担保方式为抵押作为偿还

贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式

贷款资格 申请贷款的借款人应具备的条件

年满 年周岁的具有完全民事行为能力并有合法有效的居留身份

交齐首期购房款

有稳定合法收入有还款付息能力

提出借款申请时购房者由不低于购房价款 % 的自由资金

借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物

所购二手房的产权明晰符合上海市政府规定的可进入房地产市场流 通的条件

所购房屋不在拆迁公告范围内

贷款银行要求的其他条件

贷款流程

·商业性个人住房贷款流程

借款人在银行填写申请表请信贷员初审符合申请资格的给于开具《审查通知单》

↓

将身份证户口本婚姻证明购房契约首付款发表收入证明以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事

务所

↓

由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》对贷款申请人的身份以及

资信状况作评价收取相关费用

↓

到银行柜台购买房屋保险并一次性交齐房屋保险费用

↓

银行对贷款申请人的资信材料进行复审

↓

复审通过后由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合同》担保合同委托转账副款授权书及

其他法律文件开立个人住房贷款专用帐户律师负责对所签署的法律文件进行复审

↓

银行签署发放借款合同及其他材料递交发展商和借款人贷款资金划入开发商帐户

↓

借款人按照规定的还款方式按时归还借款

↓

借款人还清贷款本息解除抵押担保合同收回相关抵押证明材料

提供材料

·商业性贷款提交材料

·个人需提供资料

● 借款人购房人需提供资料

身份证

户口本首页户主页本人页变更页如是集体户口也需要首页 / 暂住证

学历证大专以上学历的提供

职称证书有职称的提供

婚姻状况证明结婚证离婚证法院判决书离婚协议单身证明

收入证明加盖公司章或人事章

单位营业执照副本复印件加盖公司章或人事章

一寸照片近期免冠照片 张

● 借款人购房人配偶需提供资料

身份证

户口本首页户主页本人页变更页如是集体户口也需要首页 / 暂住证

一寸照片近期免冠照片 张

● 随各银行具体要求的不同应提交的材料会有所不同

● 贷款时要查验购买方提供材料复印件的原件

贷款费用

·商业性贷相关费用

律师费一般为申请贷款额的‰由律师事务所收取

保险费为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限申请人一次交清由保险公司收取

印花税申请贷款额的%由税务局收取

银行开户费人民币元由银行收取

提前还贷如何办理 提前还贷如何办理

目前个人住房公积金贷款建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划提前

偿还部分或全部贷款的业务然而因为提前偿还贷款特别是提前偿还部分贷款需要对原借款合同中三方约定

的借款期限贷款余额等内容重新修正与计算在操作上有一定的复杂性借款人需了解和掌握下列的一些要求

与规定

借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款

贷款机构为严格贷款管理对提前偿还部分贷款规定了限额一般需万元以上以万为单位的整数

借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构并须持原借款合同银行还贷储蓄卡每月还贷本金利息表本人身

份证等资料向贷款机构提出书面申请公积金贷款向住房资金管理部门提出申请银行商业性住房贷款则向贷

款银行提出申请并须经其审核同意

借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内贷款

机构经确认后对属于是提前偿还部份住房贷款的则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式一般为等额本

息还款法等本不等息还款法等以先息后本每月等额减少缩短还款期限的计算原理重新计算提前偿还部份贷

款后的借款余额和最终偿还期限重新打印每月还贷本金利息表重新与借款人签订借款变更合同无论是提前

偿还部份贷款或是提前偿还全部贷款借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款

还有值得一提的事是提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费在借款人提前偿还全部贷款后

贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本而由于借款人原在

办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止按有关

规定借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前期的保费

提前还清贷款退还保险费需根据原购房屋是现房还是期房期房的投保变费实际期限(半年以上期房的

投保期限一般是将借款期限再减去年计算)原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素其计算公式为

提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值提前归还前占用保险费在提前归还时的现值

提前还贷如何办理

目前个人住房公积金贷款建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划提前

偿还部分或全部贷款的业务然而因为提前偿还贷款特别是提前偿还部分贷款需要对原借款合同中三方约定

的借款期限贷款余额等内容重新修正与计算在操作上有一定的复杂性借款人需了解和掌握下列的一些要求

与规定

借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款

贷款机构为严格贷款管理对提前偿还部分贷款规定了限额一般需万元以上以万为单位的整数

借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构并须持原借款合同银行还贷储蓄卡每月还贷

本金利息表本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请公积金贷款向住房资金管理部门提出申请银行商业

性住房贷款则向贷款银行提出申请并须经其审核同意

借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内贷款

机构经确认后对属于是提前偿还部份住房贷款的则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式一般为等额本

息还款法等本不等息还款法等以先息后本每月等额减少缩短还款期限的计算原理重新计算提前偿还部份贷

款后的借款余额和最终偿还期限重新打印每月还贷本金利息表重新与借款人签订借款变更合同无论是提前

偿还部份贷款或是提前偿还全部贷款借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款

还有值得一提的事是提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费在借款人提前偿还全部贷款后

贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本而由于借款人原在

办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止按有关

规定借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前期的保费

提前还清贷款退还保险费需根据原购房屋是现房还是期房期房的投保变费实际期限(半年以上期房的

投保期限一般是将借款期限再减去年计算)原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素其计算公式为

提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值提前归还前占用保险费在提前归还时的现值

还款期内利率变化时还款额的计算

根据人民银行的规定贷款期间如遇国家调整利率贷款期限在年以内含年的实行合同利率不分段计息对

于一年期以上贷款于下一年初开始按相应期限档次利率进行调整调整的计算原则是将未归还的后期款项按

原利率折现再以调整后的利率重新计算月还款额

例如 申请贷款万元贷款期为年现行利率为％月还款额为元 在还款年个月后假设国家调整个

人住房贷款利率为％年以内％年以上则当年余下的个月仍执行合同利率％从第年开始按年期的利率％重新

计算月还款额

计算方法如下 将余下的期月还款额元按％的年利率折现计算月均还款额的逆运算 *+%/

/％/)*+％/=元

再将元未还贷款总额按照新利率％重新计算月还款额为 *％/*+％//+％/ = 元

即根据利率的调整从第年起每月的还款额由原来的元增加到元

还贷方式

·一次还本付息

现各银行规定贷款期限在一年以内(含一年)那么还款方式为到期一次还本付息即期初的贷款本金加上

整个贷款期内的利息综合计算公式如下

到期一次还本付息额=贷款本金×[+年利率(%)](贷款期为一年)

到期一次还本付息额=贷款本金×[+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)

其中月利率=年利率÷

如以住房公积金贷款万元贷款期为个月则到期一次还本付息额为

元×[+(%÷月)×月]=元

·等额本金还款

等额本金还款法是一种计算非常简便实用性很强的一种还款方式基本算法原理是在还款期内按期等额

归还贷款本金并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款由于银行结息惯

例的要求一般采用按季还款的方式(如中国银行)其计算公式如下

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金已归还本金累计额)×季利率

如以贷款万元贷款期为年为例

每季等额归还本金÷(×)=元

第一个季度利息×(%÷)=元

则第一个季度还款额为+=元

第二个季度利息(×)×(%÷)=元

则第二个季度还款额为+=元

第个季度利息(×)×(%÷)=元

则第个季度(最后一期)的还款额为+=元

由此可见随着本金的不断归还后期未归还的本金的利息也就越来越少每个季度的还款额也就逐渐减少

这种方式较适合于已经有一定的积蓄但预期收入可能逐渐减少的借款人如中老年职工家庭其现有一定的积

蓄但今后随着退休临近收入将递减

该方式年月推出正被各银行逐渐采用

·等额本金还款

等额本金还款法是一种计算非常简便实用性很强的一种还款方式基本算法原理是在还款期内按期等额

归还贷款本金并同时还清当期未归还的本金所产生的利息方式可以是按月还款和按季还款由于银行结息惯

例的要求一般采用按季还款的方式如中国银行其计算公式如下

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+本金已归还本金累计额×季利率

如以贷款万元贷款期为年为例

每季等额归还本金÷×=元

第一个季度利息×%÷=元

则第一个季度还款额为+=元

第二个季度利息××%÷=元

则第二个季度还款额为+=元

第个季度利息××%÷=元

则第个季度最后一期的还款额为+=元

由此可见随着本金的不断归还后期未归还的本金的利息也就越来越少每个季度的还款额也就逐渐减少

这种方式较适合于已经有一定的积蓄但预期收入可能逐渐减少的借款人如中老年职工家庭其现有一定的积

蓄但今后随着退休临近收入将递减

该方式年月推出正被各银行逐渐采用

·固定利率

名词解释指消费者在签订购房贷款合同时即选择固定利率贷款也就是以后在贷款期限内不论银行利率

如何变动上调抑或是下降借款人都按照固定的利率支付利息不会随市而变

优点利率不随物价或其他因素的变化而调整

缺点一旦利率水平走低在房贷利率固定情况下也可能存在购房者为房贷多交钱的情况

·结构性固定利率

名词解释在利率固定期间可以分段执行不同的利率标准如利率固定年的贷款可以在贷款前年固定执行

一个利率后年执行另外一个不同的利率固定年的贷款可以在前年执行一个利率后年执行另外一个利率

优点使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出给客户带来实惠

缺点提前还款将收取较高额度的违约金

适用人群规避投资风险的投资型购房者

·浮动利率

名词解释指贷款人在贷款期内按照央行不同时期指定利率标准进行还贷不同时期不同利率贷款者的还

贷金额不同

优点利率随政策调整避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险

缺点利率不可预测贷款者不可预知年限内的还款金额

适用人群适合年期短期贷款者或贷款者确定利率短期内不会有太大上调

八缴税费

·买方

契税%×总房价普通住宅非普通住宅%×总房价 首次购买平方以内普通住房可申请%的契税

交易手续费元×建筑面积 暂免

合同印花税%×总房价暂免

中介费%×总房价

权证印花税元

登记费元

配图费元

若需贷款抵押登记费公积金元商业或者组合贷款元

若要公证买卖合同公证%以下×总房价抵押合同公证贷款额×%

·卖方

A普通住宅

满年 营业税免收 未满年%×房屋总价

交易手续费元×建筑面积暂免

合同印花税%×总房价暂免

个人所得税 满年且是唯一一套住宅免收未满两年 差额×%或者总价×%

中介费%×房屋总价

B非普通住宅

满年 买进卖出差额的% 未满年%×房屋总价

交易手续费元×建筑面积

合同印花税%×总房价

个人所得税 满年且是唯一一套住宅免收未满五年 差额×%或者总价×%

土地增值税 未满三年总房价×% 满三年未满五年 总房价×%暂免

中介费%×房屋总价 普

·通住宅的三个标准需同时满足

房屋容积率在以上

单套建筑面积在平方米以下

内环单套房屋总价低于元 内环线以外外环线以内单套房屋总价低于元 外环线以外房屋总价低于元

层以上含层及不足层老式公房新式老式里弄 否则也是按照非普通住宅计算税费

九办理过户

■第一天 领表《房地产转让申请审批书》《房地产买卖合同》《买方确认单》填表 交易买卖双方验人签

字 查档查房屋产权是否清晰有无抵押查封上午查下午出结果下午查次日出结果 鉴定做《房屋安全鉴定报

告》 核价财政部门根据《房屋买卖置换合同》的成交金额评估房价 地税缴纳卖方房产营业税免税的地税

部门开具免税确认单和印花税印花税买卖双方各万分之五

■第二天或第三天交件

■七天后交契税交纳契税领取契证交手续费交纳交易手续费封卷领取证回执

■此后十个有效工作日后 领证买方拿身份证原件取房证

■注意要点 卖方提供资料 房屋所有权证复印件份产籍图份契税证身份证夫妻双方复印件份夫妻双方户口

簿复印件份结婚证如丢失到原婚姻登记的民政部门补办其他证明方式不被承认单身离婚者提供离婚证离婚

协议书或民事调节书或法院判决书离婚未再婚证明丧偶者提供购房证明丧偶未再婚证明未婚者提供未婚证

明复印件份 买方提供资料 身份证复印件份

■备注 房地产赠与继承委托涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》 被拆迁户购房登记提供《拆迁协

议书》 五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件 验人签字时卖方夫妻及买方必须本

人到场 办理贷款请先预留资料原房证包括产籍图契税证买卖双方身份证复印件 如该房屋为产权人和其配

偶先购买的之后产权人配偶去世的情况需要其所有子女及合法继承人到场产权人先办理继承公证后才可以

办理转让

·出新证送银行抵押

二手房产交易普遍个工作日出新证出证后最好与中介卖方一起将房产证送到贷款银行进行抵押银行

大约个后会将尾款放致原业主指定帐户

如一次性交易需拿到房产证后最短时间办理收房手续后付清尾款

十收房

先对照合同约定验收房屋及清点附属物品

查清是否有拖欠费用水电物管费等及办理更名手续

付尾款 节尾款/收房方最好同一天搞定避免不必要的麻烦

十一物业交割

从二手房的整个交易流程来看虽然物业交割是购房的最后一个环节了但是物业交割在其中起到至关重

要的作用如果此环节被疏忽将会为消费者的未来居住生活造成比较大的麻烦因此业内人士认为对于购房客

户来说千万要做到购房物业交割的做清手续一般来说在物业交割环节只要遵循以下四个步骤将会给消费者

带来极大的方便

第一步在物业交割前需要通知出售业主腾空房子

第二步所购房屋的水电煤气有线电视费供暖费物业费等费用结清买卖双方都要在物业交割单上签字备档

第三步向出售业主领取房屋钥匙

第四步买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》

另外在二手房的物业交验过程中房天下市场研发中心认为以下三个方面是需要特别关注的

首先维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式但有时约定过于笼统只写送或者不送事实上房屋

交接时还会遇到例外情况即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用由于买卖合同中约定不明确卖

方可以认为维修基金是送的未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付而买方也可以认为卖方应当足额缴付

后再将维修基金移至买方名下因此交易双方在签订合同时应当明确维修基金的结算数额

其次水电煤电话物业管理费等生活费用的结清手续

这类纠纷在房屋买卖中经常出现由于双方疏忽没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算等买方入住

后收到上述账单时才发现卖方欠缴大量费用再回头找其结算时房东早已音讯全无只好自认晦气补缴欠款虽

然相对于房价来说数额不大但买方心理上仍旧无法求得平衡其实这种情况完全可以避免只要在交房当日结

清上述款项即可

第三房屋附属设施设备装修及附赠家电家具的验收

一般来讲买方在交房时都会对上述事项进行验收其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题

附赠的家电家具要根据合同约定进行验收。房天下建议在合同中明确所赠家具家电的数量和品牌亦或者采用

图像资料作为合同附件