鲁炳全教授：珠海有三个城市综合体将成为成长快项目

什么是“城中之城”？跟“天空之城”有关吗？“城中之城”指的是能够在期间完成所有生活的功能城市建筑，即“城市综合体”。它将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

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近几年，“打造城市综合体”呼声在珠海商业地产的发展过程愈演愈烈，各种业态混乱，在一定程度也歪曲了大众对城市综合体的正确认知。“从专业角度来讲，目前珠海称得上城市综合体的有三个项目，富华里、心海州和华发商都”，房地产研究中心特聘教授、北京人民大学教授鲁炳全先生在接受搜狐焦点独家专访时如说是。

鲁炳全教授表示，综合体是产品多元化，包括住宅或公寓，商业、购物中心，写字楼及酒店等。一个综合体项目至少具备这四类产品。城市综合体又分为普通综合体和都市综合体。普通城市综合体对体量没有任何限制，具备四点就符合普通综合体；都市综合体对体量有要求，要包含都市化元素和信息，现代，时尚，国际化，一条龙的吃住行娱乐，这些没有体量是表现不出来的。

“从专业角度来讲，目前珠海成长最快的城市综合体的有三个项目，富华里、心海州和华发商都。”鲁炳全教授表示，富华里以商业为主产品定位高端，包括街区商业、酒店、写字楼，其公寓产品不到40%。富华里的唯一局限性是它的位置，位于城市快速干道边上，加上现有的交通辐射能力，交通配套不足。华发商都是华发新城新兴商圈，产品体量定位将促其成为未来西城区的领头羊，它的唯一缺点是商圈基础不成熟，对消费者影响能力有限。心海州项目最大优点，在于主力店、品牌店引进定位高端，虽然是旧村改造项目但是在产品组合上定位高端，以人文关怀对品牌影响，基于传统商圈体量，对于老城区的影响和带动起到标杆性的作用，它的不足在于本身旧村改造项目，老商圈待改造物业在短时间内会制约他的发展，要改变商圈印象需要经历一个痛苦历程，需要在前三年解决这个问题，项目养铺期间压力相比其他会更大。

据鲁教授分析，这三个综合体项目相互之间没有竞争性，富华里依据城市CBD设想打造都市综合体，华发商都以区域性商业中心连接珠海中西部的商业消费中心，心海州是城市升级标杆示范项目，以时尚元素为主升级老城区城市功能，三者没有同质化竞争，各有千秋。综合体项目对珠海来讲，是城市未来商业发展划时代的推动，这也意味着三个项目在城市未来的自身商业管理上要下更多功夫，维护他们初始定位坚决不动摇的走下去，这是商业地产特别是城市综合体运营和生存长期艰苦的斗争。