沈阳物业管理条例细则:不住的房子也得交物业费

有人很形象的把物业和业主比喻为一对婆媳关系。随着房地产市场的火热，如今的物业制度也越来越完善。沈阳目前就制定了一系列物业管理的细则。

过去，小区内公共场地的停车费标准是如何制定的、收来的钱用在了哪，业主大多不知情。这种公共场地占用费不透明的状况，今后将得到解决，而且这笔钱将归全体业主共有。《物业管理条例细则（草案）》明确规定：物业管理区域内业主共有道路、场地被占用停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独记账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

这项规定维护了广大业主的切实利益，自然也受到热烈欢迎，“这样很好啊，本来公共场地就是大家共享的，停车了肯定影响大家出行，那么停车费自然也应该大家共享，作为补偿。”大东区吴女士说。

小区停车费管理有哪些变化

过去

大多由物业公司或业主委员会制定收费标准并代为收费，所收的钱进了物业公司或业主委员会的腰包。

今后

小区内业主共有的道路、场地能不能被占用停放机动车，停车收费标准是多少，都将由业主大会决定。虽然这项费用由物业公司代收，但扣除成本后的场地占用费要归全体业主共有。

意义

停车费的制定、收取和使用更加透明，全体业主的利益得到了维护。

“房屋应急维修”将破解难题

今后，住宅维修资金可以由小区业主自行管理，而且关于“房屋应急维修”的新规定将解决长期存在的维修基金使用难问题。

沈阳维修资金总量大约在35亿左右，近几年每年能够使用的仅有两千多万。维修资金为何用起来这么难？如何解决维修资金使用难的问题？针对这些热点话题，记者采访了沈阳市房产局物业处相关负责人。

维修资金为何使用难？——“双三分之二”难通过

“维修资金使用难，是一个全国性的问题，关键就在于要想达到‘双三分之二通过’是非常难的。 ”物业处相关负责人说。《条例（草案）》中关于维修资金的使用程序，与过去相比并没有太大变化。其中最关键的环节之一在于“双三分之二通过”，即：物业管理区域内属于全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。“比如房顶漏雨应该修，但是一投票不是三分之二通过，而是三分之二不通过。因为住楼下的人认为漏雨跟他家没关系，不想拿自己的钱修房顶。还有像电梯坏了，一二三楼的就不同意修。这种业主只考虑自家利益的心理，造成了维修资金很难启动。其实虽然修的是共用部位，也都关系着每户的利益，比如房顶漏雨不修好，直接影响整个楼的物业服务质量。 ”

如何解决维修资金使用难？——新规定有“补漏”

今后，维修资金使用难的问题有望得到解决，因为《条例（草案）》有一条规定为“双三分之二通过”进行了“补漏”，这也是本《条例（草案）》的一个亮点。

第四十八条规定：物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由沈阳市房产主管部门会同相关部门制定。“这一小条看起来不太起眼，但是作用非常大。 ”物业处负责人说，房屋应急维修可以弥补“双三分之二通过”可能存在的弊端。也就是说，如果屋顶漏雨严重影响房屋住用了，或者电梯出问题危及使用安全了，可以直接根据有关规定启用维修资金进行房屋应急维修，而不需要“双三分之二通过”了。“目前什么算应急维修、具体操作等问题，还需要进一步的研究、确定。今后还会出相关的细则。”

这样一方面能使破损的房屋共用部位、设施设备尽快得到维修，保证业主的居住环境和安全，又“盘活”了维修资金，使其合理发挥应有的作用，也就从根本上解决了维修基金使用难的问题。

维修资金 业主可以自己管

业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管；业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

这是《沈阳市物业管理条例（草案）》中的规定，这意味着，今后业主可以自己管理小区的维修资金了，但仍然要接受房产部门的监督。这样一来，关系到每家每户的维修资金使用问题，就会完全透明地呈现在广大业主面前。“这钱花没花、花在哪了、花了多少，这些能让咱业主都知道。”

维修资金使用有哪些变化

过去

由房产主管部门管理，需要维修时由物业公司进行勘察并提出维修计划，房产主管部门审议后方可启动。而且需要业主投票，“双三分之二通过”才能启用。

今后

业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督；不想自行管理的，仍可由房产主管部门代管。需要维修时，业主可以自行或委托物业公司进行勘察并提出维修计划，房产主管部门审议后方可启动。也需要“双三分之二通过”才能启用，但如遇房屋应急维修，可直接按规定启用。

意义

业主可以自行管理维修资金，维修资金的使用将变得更加透明；维修资金使用难的问题有望解决。

不住的房子也要交物业费

《条例（草案）》中规定，“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由，拒付物业服务费。”同时，“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。 ”

新条例明确政府职能划分

值得注意的是，新制定的《条例（草案）》中，明确了对区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职能划分。这样不仅有益于规范物业市场秩序，也可以避免在出现物业纠纷时投诉无门等状况。

例如第四十条规定：物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。