商业贷款余额有望转公积金贷款

29日下午，深圳市住房公积金中心召开新闻发布会，正式宣布《深圳市商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款实施办法》（下称《商转公办法》）向社会公开征求意见。根据规定，缴存职工在原商业性住房按揭贷款未结清的情况下，可申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款，单套住房商转公贷款最高额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元，商转公贷款最长的贷款期限不超过30年。

据介绍，为广泛征求社会各方面的意见，深圳市住建局将《商转公办法》在其官方网站、深圳市住房公积金中心网站等全文公布，有关建议和意见可通过邮件反馈，也可在深圳市住房公积金中心的新浪、腾讯官方微博发表意见，征求意见的截止日期为2013年6月10日。相关负责人透露，截至去年底，深圳住房贷款可用存量额度达到4000多亿元，即便现在开放商转公贷款也能够满足广大职工的需求，在受理量和资金量这两方面都是不需要担心的。相关负责人还透露，《商转公办法》经过征求意见修改后，将早于原定的9月底正式出台时间实施。

■政策解读

申请需取得原贷款银行同意

深圳市住房公积金中心相关负责人表示，根据《商转公办法》，申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前应在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态。申请商转公贷款时，计算商转公贷款可贷额度的房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算，成员包括夫妻双方和未成年子女。此外，申请人或者配偶应当在深圳市已办理了用于购买深圳自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款）且该贷款尚未结清，申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款已经取得原贷款银行同意，申请商转公贷款住房的产权人可以是职工本人或是其配偶。职工申请商转公贷款时，房产套数按申请人和共同申请人各自所在家庭名下房产套数计算，家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。深圳市住房公积金中心相关负责人还表示，申请人在申请商转公贷款时，不需到原贷款银行索取盖章书面文件，只需到公积金中心办理柜台出具书面承诺，承诺职工提前还款、全部结清行为已向原贷款银行申请并取得同意即可。“如果没有获得原贷款银行的同意，公积金贷款的款项下来了，银行也可以拒收。”

商转公贷款期限可重新计算

《商转公办法》中商转公贷款额度不超过原住房按揭贷款余额，以申请人账户余额的12倍为基础计算可贷额度，并同时对申请人在还贷能力、可贷额度不超过国家政策规定可贷款比例、单套住房商转公贷款最高额度（个人申请50万元、共同申请的90万元）等进行要求。

在担保方式方面，和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，但是对于可抵押房产的范围有所扩大，除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外，商转公贷款还可以借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。

此外，商转公贷款最长贷款期限不超过30年，利率按照国家规定的住房公积金贷款利率执行。目前，五年以下（含五年）的住房公积金贷款年利率为4%，五年以上的年利率为4.5%。与部分城市商转公贷款期限需要减去原商业性住房按揭贷款已还款年限的做法相比，深圳商转公贷款期限按照申请时的时间来计算，使得职工新申请的商转公贷款期限较原贷款期限得以延长，每月还款压力减小。

违规者5年内不能再申请公积金贷款

与其他城市相比，深圳商转公贷款不仅受理商转公纯公贷的申请，还可受理商转公组合贷款的申请，组合贷款中商业贷款部分由受托银行审定。

《商转公办法》明确职工的父母可以作为共同申请人，在职工和其配偶账户内的住房公积金余额较少，计算出来的商转公可贷额度不能满足需求时，可以父母作为共同申请人，加上父母账户内的住房公积金余额作为商转公可贷额度计算基数，用来提高职工的商转公可贷额度。此外，若父母不作为共同申请人，也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的商转公贷款。

《商转公办法》明确规定，职工申请住房公积金提取或个人贷款，隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，深圳市住房公积金中心自该违规行为认定之日起5年内不予受理其公积金贷款申请。商转公贷款发放后，借款人故意停缴或少缴住房公积金的，该中心和受托银行可依据借款合同提前收回商转公贷款，或自认定借款人故意停缴或少缴住房公积金之日起按同档次商业住房贷款利率计息。

此外，经催收后仍逾期不还款，或者存在规定中弄虚作假情形的职工，该中心应当将职工个人资料作为不良记录录入住房公积金监管档案（系统），并提交人民银行纳入个人信用征信系统。

■特别提醒

商转公过程中或产生罚息、赎楼担保费等费用

房贷利率享7折不必商转公

深圳市住房公积金中心相关负责人表示，是否申请商转公，主要看对于职工本身划不划算。首先要对比一下个人贷款基准利率，如果部分职工购房时恰好有机会享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相比相差甚少，没有必要商转公。

其次，商转公还要考虑原来商业贷款的剩余还款年限问题，如果已经是还款期限后期的，不建议商转公，因为利息一般在前几年已让银行收取得差不多了，接下来商贷还款的利息额非常小，这种情况下转为公积金贷款可享受的利息优惠很少。

此外，如果职工准备在最近两三年提前还清所有贷款，那么不用再考虑商转公。因为商转公的过程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

■小贴士

商转公办理流程

申请商转公纯住房公积金贷款的，按照下列程序办理：

一、申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

二、申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料。

三、公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

四、申请人与受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

五、受托银行放款。

申请商转公组合贷款的，按照下列程序办理：一、申请人向原贷款银行提出提前部分偿还或全部偿还住房按揭贷款本息申请，并承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明。

二、申请人向受托银行确认可以办理公积金组合贷款。

三、申请人通过公积金中心网上服务平台申报商转公贷款申请，并在公积金中心指定的业务网点提交材料。

四、公积金中心对申请材料进行审核，并应当在受理职工商转公贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定。

五、申请人向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度。

六、申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续。

七、受托银行放款。