新房未入住是否需要交物业管理费 问题详细解答

新房未入住是否需要交物业管理费？这个问题对于许多市民来说都相当头疼，下面我们通过一些案例来详细的解答一下。

读者张小姐：去年我在市区某楼盘购买了一套房，前段时间去办理入住手续，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司要求业主签订物业管理公约并一次交齐一年的物业管理费，引起不少业主不满而拒绝交费。我们认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约，有些业主还与物业管理公司发生了矛盾或争执。在这种情况下，物业管理公司表示不签公约就不给钥匙。请问物管公司有权扣押业主钥匙吗？

解答：业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。

交付房屋就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得他们能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面的意思是：当事人应该自己履行，而且应该全面履行。

何为“自己履行”？房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续。作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。

何为“全面履行”？只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。

从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律规定的。

所以，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等。

新房未入住

是否需要交物管费？

读者张先生：我在河南岸购买了一套房子，已经交房了。虽然没有入住，但是物业公司要求我们交物业管理费。请问这样合理吗？

解答：这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供，如安保和保洁等。

认购金能退吗？

读者何先生：年后我在江北某小区认购了一套房子，并交了2万元的认购金，售楼小姐口头说到时如果不想买可以退。后来因为家人生病需要钱治疗，我就不想买房了，并想退回认购金，但是这时去找开发商退钱却受卡。请问认购金能退吗？

解答：广东尚典律师事务所律师胡丽琴表示，能否退回认购金，首先要看当初交认购金时开发商是否已经取得预售许可证，看认购金是否有“定金”的性质。

如果交纳认购金时，开发商已经取得预售许可证，意向购买者也是按“定金”的形式（签订了定金合同或开具了定金凭证）交纳的，那原则上视为已经定了该套房屋，这样购房者和开发商之间建立了契约合同关系，如果是因为购房者的原因须要终止买卖，就不能要求退还认购金，如果是因为某些不可抗因素导致房屋买卖终止，则可以退认购金。此外，如果是因为开发商的问题导致房屋买卖终止，开发商还须赔付违约金。

如果交纳认购金时，开发商并未取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件，其与购房者约定的购房定金是无效的。根据《合同法》无效合同的处理原则，不论双方是否签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。如开发商没有取得《房地产预售许可证》，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。