看着天津地铁规划图挑选优质轨道房

看着天津地铁规划图挑选优质轨道房，小编带着大家来盘点。

小白楼地铁站

天津地铁整体被规划成了9条轨道交通线路，分别包括了由1号线、2号线和3号线组成的轨道交通骨干线；由4号线、5号线和6号线组成的轨道交通填充线；由7号线和8号线组成的轨道交通外围线及9号线（津滨轻轨线的延长线），总长度为227公里，据相关机构预测，这9条地铁线路单日客流量将超过500万人次。目前，已经开通运行两年半的地铁1号线全长27公里，横跨和平、河西、南开、红桥、北辰、津南等6大区域，沿途规划建设总建筑面积100多万平米的22座大型商业设施。

数码客市场推广中心总经理大红介绍，按照规划，天津地铁物业的开发与经营基本是围绕着“商务、休闲、居住”的三大主题功能展开的。各地铁站点的核心商圈的消费圈层是地铁商业开发与经营定位的重要依据，并且随着后续线路的逐步投入使用，城市的可达性将进一步增强，天津的商圈将面临重新洗牌，虽然传统的滨江道(社区网论坛商铺)、南京路、小白楼、东马路等商圈的强势地位不可撼动，但商圈功能、商圈格局将会进一步细分，而地铁各站点将是这种细分的第一载体，获得优先发展的机会。

合富辉煌房地产研究发展中心经理王翔敏在采访中告诉记者，天津最先受益的地铁商业是营口道站的津汇广场，每天地铁都能够为其带来3到5万的人流，使其销售额大幅攀升。2006年下半年启动建设的和记黄埔世纪都会商厦地处津汇广场东侧地段，总建筑面积26.4万平米，是一个集百货商业、商务办公、餐饮、娱乐于一体的大型商业设施，其中主体建筑高达200米。此外，南京路与鞍山道交口的假日国际(小区网论坛)项目已经推出，小白楼音乐厅地下的朗项街项目将于年底开业运营。未来，天津地铁的1、2、3号线将会连成一个三角形，形成一个内环，而4、5、6号线之间也会有一个围合，地铁的交集之处将会成为商家的必争之地。今后的地铁商业可能会把天津的商业版图进行延展，从市级商业中心滨江道、和平路等处逐渐分散到每个区域型商业中心内，地铁2、3号线建成后，包括北辰、西青等偏远的区域都将成为拉动天津商业发展的一部分。

投资地铁商业注意啥？

地铁商业因其特殊性，在选择过程中投资者就需要具备相比一般商铺更加专业的知识和判断力，那么在投资过程中又该注意哪些问题呢？

NO.1

模式不同，客流区别大

地铁商业一般包括地铁上盖商业、地铁周边商业和地铁连通商业三种模式。天津商业地产资深人士赵璞认为，一般地铁上盖多会选择写字楼、公寓加裙楼的组合方式，这样的建筑面积通常都会较大，要求投资者具备很高的经济实力。地铁周边的商业，多会以社区商业为主，它的发展多依赖于居住区内人口的增加。而与地铁站直接连通的商业，人流量会很大。三种地铁商业模式中还是比较看好第三种模式的。从经营者的角度讲，它回收现金的速度会比较快。

NO.2

业态选择需谨慎

在地铁商业的业态选择上，天津商业地产资深人士于晨建议投资者可以经营一些便捷的消费品，如饮料、食品、饰品、充值卡、书刊杂志等方便服务大众的商品应该会很好卖，地铁商业需要与人们的生活紧密地联系起来。五合智库总经理邹毅也提示道，虽然地铁内的客流量很大，但有效客流并不多，大部分客流会以通勤为主，乘客看重地铁的高速和准时，因此对地铁站的派生功能需求主要以交通需求和满足日常生活为主，多为顺路型需求。因此最好以经营便利店、特色店、书报摊、服装店、食品店和冲印店等为主。

NO.3

不要忽视产权与回报率

于晨在采访中提示投资者地铁商业的产权和投资回报率也需要慎重考量。他解释道，今后天津的地铁商业销售方式会很多，其中需要特别注意的是产权式销售这种方式。这种方式中，商业项目会在整体分割之后再售卖产权，投资者大多只是购买一个产权，然后再把经营权出租出去，需要格外小心产权问题，严把合同关。在面积的选择上，要尽量选择地铁内部的一些小店，不要过大；如果要买一个面积很大的商铺，就要考虑投资收益率的问题了，需要考量一下投资回收的周期长短，因为面积越大也就意味着投资风险越大。作为一个普通的投资者需要尽量把风险控制下来，所以最好总价要低些。另外选择地铁的站点也很重要，比如在双林站做一个饰品店和在滨江道附近的站点经营的销售量肯定不同。最后作为投资者，还需要考虑地铁商铺的出租率情况，中心沿线的地铁商业会很容易租出去，选择边远地区的地铁商业未尝不可，但出租率就未必会有很好的保障。

音乐厅的地下就是朗香街商业街

地铁穿过，何处商业值千金？

单单一条地铁1号线沿途就要兴建22座商业设施，面对如此之多的项目很多人都会感到迷茫，究竟哪些项目才值得投资经营呢？

大红提醒投资者，地铁出站口周围步行5分钟到10分钟范围内是最佳的人流集散面，也是地铁商业的黄金选址区域；而10分钟到20分钟的区域就将会进入相邻的站点外围商圈。地铁上盖商业项目，占尽天时地利，投资效益很高。

NO.1

首选营口道站高端商业

赵璞认为，地铁1号线的开通对商业和人流的带动表现得最明显的是营口道站旁的津汇广场，最初的时候，它负一层的租价不到10元，而地铁开通后，其地下商铺的租金就已经飙升到了20元，从这可以看出经营者对其前景的看好。

王翔敏也持有相同的观点。他介绍道，营口道地块定位为高档商务，地铁营口道站被认为是地铁1号线最具商业价值的位置，站内规模大，仅地上面积就达26万平方米，而且该站地处天津一级商圈南京路——滨江道商圈。

今后营口道站将会丰富滨江道商圈的客流，给传统商圈带来更多的人气。滨江道商圈日客流量在50万至60万人次之间，未来与地铁相结合后，日客流量可达百万人次以上，投资者可以重点关注新近面市的和记黄埔世纪都会商厦项目。

天津地铁站内部规划图

NO.2

小白楼站适合经营时尚休闲

于晨向记者推荐了小白楼地铁站的商业项目。他认为，地铁乘客最直接的消费应该是在地铁内的，小白楼朗香街的地下商业前景将会很好，地下站点可以配备一些便利店等，这样人们口渴了买瓶水或顺便买些衣服在地下就能解决。

另外，地铁通行后对于周边的商业项目也会有一定的提升，在朗香街遛完之后人们就可能会去它周边的小店逛逛。

王翔敏表示，地铁小白楼地块将以高级休闲娱乐为特色，并与地下商城及重建后的音乐厅一并成为商业热点。建成后的小白楼商业广场包括地上和地下两个部分，其中城市广场包括地上雕塑、喷泉、绿地，地下一层和二层为商业广场。

据了解，地下商业将定位于时尚百货，计划经营近百个时尚服饰、日用品品牌。城市广场的地下三层为停车场，预计有300多个停车位。

赵璞也非常看好小白楼，他认为小白楼这块的地铁商业比较适合投资，作为天津未来CBD的小白楼，对于商业的带动作用会非常明显，从其他城市的经验来看，CBD的档次会较高，经营效益会相比其他区域也要好很多。

记者了解到，朗香街整体商业部分完全位于地下，街区内分为广场层与地铁层两层，每层都突出了商品差异性来设定主题区。地铁层（地下二层）层高7.2米，主营高档西式快餐、男女时装等；广场层（地下一层）层高4.6米，主营特色中餐、童装、饰品、音像等。

NO.3 1、2号换乘站西南角站更集客

邹毅推荐的是地铁1、2号换乘站西南角站的商业项目，该地铁站周围有富力城(小区网论坛)、卫安南里(小区网论坛)、怀仁西里等居民区以及东方商厦、天津商场、金禧大酒店和五金城等大型商业设施，属于人流、车流均非常密集的地区。投资者可重点关注金盛国际(小区网论坛)和富力星光大道等商业项目。

盘点天津地铁1号线沿线楼盘

万通上游国际

均价:10000元/㎡

泰达城总建筑面积150万平米，地处海河发端、天津起源地，是城市中心罕有的三面临水的地块，是天津北部中心区的核心。

万通地产与泰达集团强强联手，将以国际化都市人居状态及优尚生活品质，建设万通上游国际，为天津带来国际都市优尚生活，使其成为天津最具国际化的新城市名片。

仁恒海河广场

价格待定

仁恒海河广场位于天津市南开区东马路水阁南地块，所处地区文化资源丰富，充满动感活力。附近是天津传统的商务、商业区，如小白楼中央商业区和南京路。

该开发项目占地95,277平方米，总建筑面积约为500000平方米。

项目将综合住宅公寓、零售商场、办公楼和酒店式公寓。

瞰海

均价:8320元/㎡

瞰海，地处三岔河口，是市区内交通最便捷的地方，河北大街、三条石大街、西青道快速路四通八达，东西两站近在咫尺，而地铁6号线也直达本案。

“天子津渡”遗址公园、窑洼炮台、福聚兴机器厂、老北开渡口、百年老街估衣街、近代工业与城市历史博物馆、“天津之眼”，形成海河源头独具特色的景观资源，与泰达城堤岸时尚休闲区相得益彰，共同见证瞰海非凡的居住价值

金领国际

均价:12000元/㎡

“金领国际”住宅项目，坐落于泰达城R2地块，西南为南运河环抱，东临河北大街快速路，北至新三条石大街。建筑规模18万平米，由天津泰达广洋置业有限公司进行开发。作为出资方之一的广洋集团是国内知名房地产开发企业，闻名全国的上海“联洋社区”就是该集团主要参与的成功产品

万科假日润园

均价:6900元/㎡

万科假日润园是天津万科西部又一力作,首度区域深耕的作品。可见,万科对西部新城前景的看好,同时,万科。假日润园是全面家居解决方案在城市社区的首次全面应用,值得期待生活升级版产品,值得期待的全新生活体验.

宝利长江道

价格待定

项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，四至为东至南丰路，西至南开六马路，南至长江道，北至南开三纬路，地处内、中环之间，项目占地面积2.07万平方米，地上总建筑面积12.2万平方米以上。由北侧住宅区和南侧商业区两部分组成：住宅由五栋32层点式高层组成。公建部分位于长江道一侧，总建筑面积达7万平方米左右。功能定位为本项目社区和周边高档住宅区及酒店、写字楼的商业及文娱配套中心。

中新城上城

均价:14000元/㎡

外围规划：紧邻项目的海河将被治理成为一条具备通航能力的观光河道；今年陆续启动的城市中心老城厢及三岔河口区域高档居住区对北部区域住宅将起到辐射作用。全面启动开发的老城区包括大悲院、古文化街、小伙巷、子牙渔湾及海河上游等区域。这些区域的新项目多数为有实力的品牌企业开发，其繁华的商业、商务等业态组合将促使高档居住氛围的形成，从而带动处于延续老城区、连接“大 北京”(京津区域)的北部区域整体居住品质的提升。

鑫瑞名苑

均价:12000元/㎡

房型设计:为板式高层,户户南北通透. 大开间短进深的设计完全符合黄金分割的最佳比例，使整个户型具备良好的采光性和通风性。此外，户型设计中充分考虑了室内功能的合理分区、公私、动静科学分布.

津品鉴筑

均价:6236元/㎡

津品鉴筑位于天津市西北部北辰区界内，辰昌路(丁字沽三号路)与外环线之间，北侧为占地3548亩的天津市花木种植基地—刘园 ，西南侧为植物园及二高教科研区，距外环线直线距离1.5公里，向南靠近红桥区，向东临近河北区。自然环境无可比拟，仿佛置身于城市绿肺之中。

首创宝翠花都三期——洛克小镇

均价:6500元/平方米

沃克小镇是首创置业集团在津开发的首个高尚纯居住社区——首创•宝翠花都项目的三期住宅，位于天津西北部的瑞景核心生活区，建筑面积约7.2万平米，容积率仅为1.13，绿化率46％。

沃克小镇开创性推出天津首个墅境洋房，建筑以三层半、四层半、五层半为主，面积区间集中在71平米—240平米。社区总体以“Garden house”升级版城市洋房理念，实现有天有地的别墅梦想，呈献有品味、有意趣的生活情境。

天津地铁2号线沿线楼盘一览

地铁2号线路全长22.5公里，其中地下线20.3公里，过渡段及地面线2.2公里。全线设站20座；其中地下站18座，地面站2座。主要通行路线为：在中北镇中北工业园区设起点站曹庄站，下穿西外环线，线路沿广乐道、黄河道、南马路、通南路，下钻海河后沿进步道，在铁路天津站前广场沿海河方向设天津站，后下穿天津站邮政大楼、铁路站线，然后沿华昌大街下穿京山铁路至红星路顺驰立交桥进入卫国道，线路沿卫国道至外环线，过东外环线后线路爬升至地面，最后至终点站李明庄站。该线向西可通达杨柳青镇，向东可与天津滨海国际机场相接、主要经过黄河道、西南角、南市、东南角、天津站、华昌道、卫国道、万新村、万松居住区以及规划建设中的西部新城居住区等。

随着天津地铁的不断完善，其周边的住宅产品也日渐成熟，因为它充分享受了城市轨道交通的便捷生活，所以备受市场关注，成为楼市关注新热点。

地铁2号线沿线楼盘推荐1：万科假日风景

万科假日风景效果图

物业地址：西青区新津杨公路外环线以西1.5公里

交通状况：

现有新津杨公路、外环线、西青道、芥园西道、复康路；未来随着西半环快速路、地铁二号线曹庄站、京沪高速铁路等的相继建成，所处区域将形成立体交通动线，使项目与市区的交通联系更加紧密，出入市区更加便捷。

在售价格：三期7200元/平方米，二期8300元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐2：大地12城

大地12城效果图

物业地址：西青区新津杨公路西行500米

交通状况：

毗邻地铁2号线，规划将地铁2号线向西延伸至杨柳青镇中心，长9.5公里。地铁2号线计划2008年6月完工交付使用。

在售价格：均价:5470元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐3：天津富力湾

天津富力湾效果图

物业地址：西青区中北镇政府旁汪庄子东大道

交通状况：

毗邻西北半环快速路，与芥园西道立交桥近在咫尺，多条公交线路通达四方，紧邻地铁二号线，交通出行方便。

在售价格：均价:7200元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐4：华亭国际

华亭国际效果图

物业地址：西青区新津杨公路西行1800米

交通状况：

现有新津杨公路、外环线、西青道、芥园西道、复康路；未来随着西半环快速路、地铁二号线曹庄站、京沪高速铁路等的相继建成，所处区域将形成立体交通动线，使项目与市区的交通联系更加紧密，出入市区更加便捷。

在售价格：均价:6300元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐5：伊顿玫瑰公寓

伊顿玫瑰公寓效果图

物业地址：南开区南开二纬路与三马路交口

交通状况：

0m：地铁一号线二纬路站；0m：南开三马路有905、906、952、600、631、858、12路等线路设站于此；70m：南开二纬路有841、849、863、645、38路等线路设站于此。

在售价格：均价:12000元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐6：万科金色家园

万科金色家园效果图

物业地址：南开区长江道与冶金路交口，西临冶金路、东临向阳路

交通状况：

项目交通路网非常便利不仅现在有尽十余条公交线路通向天津各处，而且紧邻未来规划中的地铁2号线及正在建设中的西半环快速路。并且项目南侧长江道即将拓宽、黄河道为未来规划的南开标志性道路。

在售价格：均价:11000元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐7：天津富力城

天津富力城效果图

物业地址：南开区天津第二中心医院对面

交通状况：

临近地铁1号线、2号线西南角站、西北角站，公交：11、12、25、600、628、631、634、639、645、657、681、800、863、854、903、906、907、961

在售价格：均价:13000元/平方米

地铁2号线沿线楼盘推荐8：非常公馆

物业地址：河东区新开路与华昌大街交口西南角

交通状况：

⑴华昌道，新开路。⑵公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。⑶项目周边规划有地铁二号线经过。 ⑷项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.9公里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。

在售价格：暂无

地铁2号线沿线楼盘推荐9：东丽湖万科城精装瞰景洋房

东丽湖万科城精装瞰景洋房效果图

物业地址：东丽区茶金路(卫国道直行，津汉路左转茶金路)

交通状况：

663（东丽湖万科城——中心广场）；515（东丽湖万科城——开发区）

在售价格：瞰景洋房：均价6600元/平米；情景洋房：均价6800元/平米

地铁2号线沿线楼盘推荐10：朗钜天域二期维尔蓝堤

朗钜天域二期维尔蓝堤效果图

物业地址：东丽区东丽湖温泉度假旅游区 东丽之光大道北侧

交通状况：

现有公交663至市区、515至开发区

在售价格：均价:6200元/平方米