为什么说中国对房地产的刚需是长期的?

2015/12/14 10:22:00来源:房天下 浏览量(5229)

[摘要]大家都知道,刚性需求指的是我们对商品的必需属性。就像我们生活离不开衣食一样的普遍。对于物质文化不断发展的今天,生活的改善必然要求我们的消费品跟上我们的需求,比如房产。那么,中国房地产刚性需求会消失吗?答案是不会。

大家都知道,刚性需求指的是我们对商品的必需属性。就像我们生活离不开衣食一样的普遍。对于物质文化不断发展的今天,生活的改善必然要求我们的消费品跟上我们的需求,比如房产。那么,中国房地产刚性需求会消失吗?答案是不会。

为什么说中国对房地产的刚需是长期的?

地产刚性需求

人的需求分为三种:刚性需求、软性需求和隐性需求。

刚性需求指的是:人们为了自身的某种特定的需要,是非要不可,迫在眉睫的要求, 不得不为了达到这个目的,想尽一切办法努力达到这种的需求。房产中的刚性需求,通俗指的是,为了结婚、小孩读书等而不得不买房的需求。

软性需求,往往指的是手里面有这一部分资金可买可不买房产的一种需求。一般多指改良型、投资型。

隐性需求指的是,人都有愿望买房,但相当一部分人是没有经济实力去购买,但又是需要购买。房产的这一类人需求,就是俗称可望而不可及的人,心有余而力不足的人。

中国房地产业是有刚性需求的。在中国,户籍制度与房地产的结合是目前各地的主要制度。各类购房落户政策依然适用。而就近入学政策也是与房产挂钩的,因此,刚性需求会是很长一段时间内国内楼市的增长点。

中国人的观念,房产作为特殊商品,在人的一生中扮演着很重要的角色,甚至于被中国人看成是社会地位的象征。

有一部分学者和媒体通过一部分数据研究认为中国的房地产刚性需求会消失。他们的论点是,“土地红利”与“人口红利”向来密不可分。过去30年中国经济的高速发展,正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而,观察30年来的新增人口曲线,会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后,正是当前房地产市场的购房主力之一。

不少研究者都把深圳、厦门近两年房价快速上涨的原因归结为人口净流入的增加,其中尤其是年轻人口的增加;相反那些市场增长乏力的城市,人口基本上是净流出的。

从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看,人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市,支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。

乍一看这个观点似乎很具有吸引力。诚然,目前很多二三线城市存量远大于当地的消费总量,去化成为开发商的一个重要点,而稳定的年轻购房群体流失,造成这些城市的去化率比较低,但是这个论点忽略了一个问题,那就是居民的消费习惯。其实要论证这个观点很简单,到售楼处去看一下购房人群构成就好了。

笔者调查了厦门和海南两个地方的购房人群。厦门因为人口净流入数字比较庞大,而且大部分是年轻人口。但根据观察,市面上购房人群普遍集中在30~60岁之间。30岁以下购房人群在购房人群中的比重仍然比较低。相对于厦门市场,海南市场是一个特例,海南刚性需求反而很少。海南的主要购房人群是40岁以上,买房的主要用途是度假养老。

2015年1月21日,国务院总理李克强在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会上表示,“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势,引起各方面关注。但中国去年城镇人口增加了1800万人,城镇化率提高了1.04个百分点,现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。”

李克强指出,中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房,实现全体人民住有所居。

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