我们都错了!其实提前还款任何时候都不划算

2016/10/24 11:18:00 来源:房天下 浏览量(15495)

[摘要] 买自己人生第一套房子尽量多地贷款,选择尽量长的贷款期限,选等额本息而不是等额本金,也不宜提前还贷。

对于大部分刚需购房者来说,为了减少利息支出,他们一般有两种选择,分别是等额本息提前还款、减少贷款额度。但是,实际上这两种选择均不划算!

先来说个案例:

你申请了200万房贷,等额本息30年还清。第一年的月还款额是这样的:

这一年支出本金30045.37元,而支出利息高达97323.23元,看上去提前还款挺划算的。但是如果我们这样想,贷款200万,刚开始只还利息,后一期还上全部本金,那我们刚开始的一年要还多少钱呢?

不用多说,刚开始的一年还的全部是利息,这一年的还贷支出就应该是200万×4.9%(五年期以上基准年利率),结果是9.8万,比我们等额本息计算的第一年支出多676.77元。等额本息之所以会少,是因为我们还了少量的本金。

看懂了吗?实际上就利息成本而言,银行完全是按照规定收取的利息,并没有多收一分钱。假如你在第5年的时候一次性还了100万,剩下还有100万贷款,那么接下来你每年只需要还4.9万元。我们来看看等额本息还款法后一个月还款的钱数:

200万房贷,第360期月还款额为10614.05元,其中本金为10570.90元,而利息仅为43.15元。利息是这样算出来的:剩余本金×月利率,也就是10570.90×4.9%÷12=43.15元。

银行计算利息没有任何问题,都是基于剩余本金计算的当期应还利息等额本金还款法也是如此。

至于银行一般推荐等额本息还款法,主要是大多数人等额本金还款压力很大,选择这种还款方式的人并不多。对于银行来说实际上并无差别,即使是客户选择了等额本金还款,他们尽快收回来的资金也会重新放贷。从这个角度来说,银行的利润并不会因为购房者还款方式的不同而增多或减少。

网上有很多种说法,其中普遍的一种误解是:等额本息还款法可以在前三分之一的还款周期里选择提前还款,理由是刚开始还的绝大多数是利息,在这个时间段选择提前还款,可以节省不小的利息成本。

接下来我们说说为什么提前还款不划算。

其一、4.9%的利率只是名义利率,实际利率低于这一水平

要明白这个问题,我们先得说一下当前的货币政策。任何货币政策的推出,目的都是刺激经济发展。而维持一定的通胀率是刺激经济发展的在货币层面的重要方式,全都是如此。一定的通胀率可以鼓励消费、扩大生产和增加。经济越不景气,意味着货币越宽松、利率越低。维持一定通胀率的方式是什么?自然是增加货币供应。

实际上,在未来相当长的时间内,通胀都会一直维持下去,即便未来出现利率波动。

有了这个肯定的答案后,我们的贷款利率4.9%就应该重新审视,具体来说,4.9%的利率只是名义利率,而实际利率要扣除同期的通胀率(主要以CPI来体现),粗暴一点计算,实际利率只有4.9%-1.9%=3%。

其二、保持一定的流动资金很重要

拥有一定量的流动资金可以通过购买理财产品来获得收入,虽然可能年化收益率比贷款利率4.9%还低,但不要忘了,流动资金还能降低你的机会成本。

举个例子吧:

你有200万流动资金,目标房产总价200万。你有两种选择:200万全部用于买房首付三成60万。

选择前者,200万首付,手中流动资金为0。

选择后者,60万首付,手中流动资金剩余140万。

前者没有月供成本,后者需要按月还款,似乎要承担利息成本,但从机会成本的角度来说,后者要优于前者。

更进一步,我们现在可能没有购房资格,但万一未来有了购房资格呢?这个时候恐怕大家都会去买房,房价会上涨。而你的钱被用于还贷了,你很可能就没有资金再买房了。由于房子属于低流动性资产,全部资金投入房贷后,短时间很难抽身,即使决定立刻卖房,也要一段时间才能够脱手,而且出售价格可能不理想,这里体现的就是机会成本。

这里举的是再买房的案例,实际上渠道不仅限于买房,但把握住机会的前提都是你得有一笔流动资金。将流动资金用于提前还贷也是如此,等于降低自己的流动性,如果将资金用于提前还贷,你的流动性就等于零。

对于年轻人来说,买自己人生第一套房子尽量多地贷款,选择尽量长的贷款期限,选等额本息而不是等额本金,也不宜提前还贷。在可预见的收入增长水平上,尽可能多地贷款才是划算的。

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