对拆迁房转让合同的效力的认定的解读

[案情]

2001年10月15日，原告钟某（乙方）与被告胡某（甲方）签订了一份《协议书》，约定：“一、乙方同意将座落于武阳镇双路亭（熟溪新村拆迁户）地基一块，面积约壹佰贰拾平方左右，以人民币肆万元价格转让给甲方。二、甲方必须在2001年10月15日前将转让费肆万人民币金额支付给乙方。三、乙方保证负责办好该地基的批复及转户手续。同时积极协助甲方办理房产证、土地证等有关证件。四、如乙方在同村或相邻土地在同等时间内不能办好地基批复及转户手续，则乙方同意除退还甲方肆万圆人民币外，还同意另支付按月利息壹分给甲方，以弥解（补）甲方因此而造成的所有损失。”协议签订后，被告按约履行了协议。2002年7月22日，原告办理了该宗土地登记，土地使用权性质为国有划拨。后被告在该地基上建房。2003年3月，原告向本院起诉要求确认原、被告间签订的协议无效，后撤诉。2003年5月，被告建房过程中因原告阻挠而停工至今。现房屋已建好基础及第一层的部分墙体。原告拆迁后的安置区位于武义县双路亭，《建设工程规划许可证》上登记日期为2002年10月22日。

2003年10月，原告以我国法律规定划拨土地使用权不可转让为由诉至武义县人民法院，请求确认原、被告签订的土地转让协议无效，判令被告将该划拨土地返还原告。

[争议]

第一种意见：原、被告双方于2001年10月15日签订的《协议书》上明确双方转让的是坐落武阳镇双路亭（熟溪新村拆迁户）地基一块。该地基的土地使用权性质为国有划拔土地。国有划拔土地使用权未经有关部门批准不得转让、出租、抵押。本案中原、被告转让土地并不具备法律规定的转让条件。故原告要求确认协议无效的请求，可予以支持。原、被告间的转让协议无效，被告应将占有的土地返还原告，故原告要求返还土地的请求，予以支持。被告的建房费用等损失可另行主张。

第二种意见：1、按照所有权调换形式进行补偿安置的被拆迁人，在该拆迁合同中对特定的安置房享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力，即具有债权物权化的特征。在本案中，原告通过拆迁协议取得实际上是一种安置权。双方当事人签订协议时对于补偿安置用地的位置、面积尚未明确，但之后原告已获得涉讼宗地登记并已申领了《建设工程规划许可证》，原告安置房的位置、面积以及用途得到了明确，原告在拆迁协议上享有的特殊债权已经物权化。因此，本案讼争的转让协议中的地基应当理解为安置房权益，而这种安置房权益的主要外在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。该种权益的转让与纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。故原告提出本案争议的是土地使用权转让的意见，与本案事实不符，不予支持。2、债权转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对社会公共利益造成损害，就应当允许债权在当事人之间进行转让。本案中原告将其取得的安置房权益进行转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有可让与性。3、由于本案的安置权权益转让主要是通过接受安置的国有划拨土地使用权的转让来实现的，该转让并未违反法律禁止性规定。依照我国《合同法》第四十四条第二款之规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理手续，或者办理登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前事人仍未办理手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……。”可见，政府对土地使用权转让的审批不是合同的成立要件，而是合同生效与否的要件。从本案当事人之间转让未经有批准权的人民政府批准办理出让手续的实际分析，本案讼争的转让协议应认定为有效成立但未生效的合同。4、本案转让协议系双方当事人的真实意思表示，原告欲通过诉讼要回安置的土地，实际上是一种毁约的表现，有违诚实信用原则。综上，原告请求法院确认协议无效的意见，不予支持。

第三种意见：与第二种意见的理由1、2、4及结论相同。区别之处在于第二种意见的理由3，即政府的审批不是对土地使用权转让合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是合同的成立及生效与否的要件，原被告讼争的转让协议应认定为有效。

[评议]

笔者同意第三种意见。理由如下：

一、本案讼争焦点实质是一种具有物权特征的债权，即安置房权益的转让

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订阅拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得拆迁安置房屋的，应予支持。”依据该规定，按照所有权调换形式进行补偿安置的被拆迁人，在该拆迁合同中对特定的安置房享有的债权系特殊债权，被赋予物权的优先效力，即具有债权物权化的特征。在本案中，原告通过与拆迁人签订拆迁合同而取得的权利，实质是一种具有物权特征的债权，即安置权，这种债权的客体包括了安置用地使用权、建房材料费用、建房设计及施工费用等内容，这些内容共同构成被上诉人通过拆迁合同所获得的权利整体。对其中的的安置用地使用权权益，双方当事人签订协议时对于补偿安置用地的位置、面积尚未明确，但在2002年7月2日，原告已获得涉讼宗地登记，同年10月22日已申领了《建设工程规划许可证》，原告的补偿安置房的位置、面积以及用途得到了明确，原告对自己所有的安置房权益已经确定。因此，本案讼争的转让协议中的地基应当理解为安置房权益，而这种安置房权益的主要外在表现形式为国有划拨土地使用权的取得。该种权益的转让与纯粹的国有划拨土地使用权的转让应有所区别。故原告提出本案争议的是土地使用权转让的意见，与本案事实不符，不予认定。

二、合同权利（债权）转让的合法性

合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让不改变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。第二、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是部分的转让。我国关于合同权利转让的立法例包括《民法通则》第九十一条和《合同法》第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条专门规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进行区分，而是将二者作为一个整体看待。而且此条规定不得牟利，与经济法动的规律相违背，已不适应社会生活实践的发展。《合同法》未对合同所指向的标的物作动产债权和不动产债权的划分，应当理解为只要符合法律规定，不论动产债权还是不动产债权，合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让提供了明确的法律依据。在这种情况下，该权利的转让问题应当适用《民法通则》第九十一条和《合同法》关于合同权利转让的规定，根据“特别法优于普通法”的原则，关于转让合同权利问题应当适用《合同法》的有关规定。作为债权行为的转让协议，只要双方具有相应的行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、不违反法律，即可发生法律效力。本案中的标的物虽尚不存在且尚未实际取得，但依一般社会观念，是可得确定的，也是可能的，且不违反法律，故应认定为有效。

三、如何理解政府审批、登记对房屋买卖效力的影响

综合考察我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经由批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。本文所分析的这类拆迁安置房屋的土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。对上述规定的审批，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同的审批。进一步讲，上述规定的审批是对物权行为效力的限制，而非（上接第63页）对债权行为效力的限制。土地通过流转增值，政府只是通过控制税收来控制土地使用权的交易。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定都是针对合同的审批及登记对合同效力的影响，所以在将审批理解为针对物权转移的限制时，这些第九条第一款的规定都不适用于本案。因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易的安置用地的划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。另外，从拆迁安置房屋买卖交易实例中，双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是在认为买卖合同有效的前提下，将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。因此，本案原、被告间的转让协议应认定为自原、被告双方签订之日即发生法律效力，而非效力待定或未生效。从这个角度讲，原告的诉请，亦不予支持。

值得注意的是，因本案系债权转让合同纠纷，故不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，且依该《解释》第二十八条的规定，“本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释”，本案也不能适用该解释。

【审判程序】：二审

【案件分类】：民事

【公布 号】：

【裁判文书字号】：

【裁判文书类型】：民事判决书

【裁判时间】：二OO五年十二月十二日

【受理法院】：沈阳市中级人民法院

【案例全文】：

上诉人（原审被告）：孙国伟，男，1966年7月14日出生，汉族，沈阳市东陵区五三乡教场村。

委托代理人：吴奎兰，女，1958年5月31日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区大南街一段听雨里21号。

被上诉人（原审原告）：王娟，女，1962年12月13日出生，汉族，系中国人民保险有限公司沈阳分公司职员，住址沈阳市沈河区一经街一段浩然六里1号。

原审第三人：郑玉琴，女，1935年10月7日出生，汉族，系农民，沈阳市东陵区五三乡教场村。

委托代理人：吴奎兰，女，1958年5月31日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区大南街一段听雨里21号。

上诉人孙国伟因房屋拆迁协议转让纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2005）沈高新法民房初字第86号民事判决，向本院提出上诉。本院于2005年11月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长，审判员马岩主审，代理审判员李方晨参加评议，公开审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：被告孙国伟系沈阳市东陵区五三乡教场村村民，第三人郑玉琴系其母亲，与孙国伟在同一户口簿上，且共同生活。2003年7月5日，被告孙国伟作为被拆迁人与沈阳市浑南新区房屋拆迁办公室签订房屋拆迁协议一份，双方约定，被拆迁人孙国伟原有住房6间，建筑面积154平方米，常住人口为5人及按原产权面积每平方米1330元标准予以货币安置，并约定被拆迁人在签订本协议之日起15日内凭拆迁协议书自愿选购浑南置业有限公司建设的经济适用住房一套，超过15日视为自动放弃购买权等条款，据此协议可选择两套总面积不超过154平方米的房屋，被告孙国伟在选择一处80余平方米的经济房屋后欲将余下面积的房屋有偿转让。2003年7月19日，在临近拆迁协议约定的选房期限到期的前一天，原告王娟经其同学李红英及其丈夫白文财（亦为被告及第三人邻居）介绍，与被告孙国伟夫妇达成协议，双方约定：被告孙国伟现有动迁房票一张，自愿卖给原告王娟，价格为人民币2000元，被告须协助原告办理产权变更等相关事宜，所需要费用由原告王娟负担等内容，原告王娟当即付款并签订书面协议，孙国伟的妻子孙桂敏代孙国伟在协议上签了字，中间人白文财在协议上签字见证，此后被告孙国伟夫妇协助原告王娟交付了所选购房屋的首付款及二、三期房屋共计人民币105，163元。2004年3月30日被告孙国伟的妻子孙桂敏携带孙国伟的身份证陪同原告进行了选房并选定为文澜苑二期13-3号楼412室（建筑面积为79.07平方米），并在2004年10月11日交付了物业管理费、采暖费、煤气管网费等相关配套设施的费用。2004年10月29日原告在领取所购房屋的钥匙时，被告知被告及第三人不同意出卖房屋，并拒绝提供所需的被告本人身份证明，致使原告至今未能入住所购房屋，原告为此诉讼来院。另查明，本案诉涉的拆迁协议中154平方米房屋，在房屋产权证上载明的产权人是（1）孙国伟，证号为沈东农房字第013573号，卷号为教场11-399，房屋面积87平方米；（2）郑玉琴，证号为沈东农房字第0168037号，卷号为教场11-94，房屋面积67平方米，2003年7月5日所签订的房屋拆迁协议系在被告孙国伟及其姐姐 杰均在场并同意的情况下，以被告孙国伟作为被拆迁人签订的。

原审法院认为，原告王娟与被告孙国伟达成房屋拆迁买卖协议时，被告孙国伟所出卖的拆迁协议中所载明的被拆迁人为被告，并未载明为第三人，且被告在出卖时亦未告知原告该拆迁协议有第三人份额，故原告王娟据此协议所取得的房屋系善意取得，其主张并无过错，所取得的权益应受到法律保护，故原告王娟要求被告继续履行双方买卖协议书符合有关法律规定，本院予以支持。被告孙国伟与第三人郑玉琴共同生活，在与原告商议出卖房屋动迁手续时亦均在场，虽然买卖房屋动迁手续的协议系孙国伟妻子孙桂敏代为签订的，但在只剩1天就丧失购买诉涉房屋的权利的情况下有偿转让该手续，被告孙国伟及第三人郑玉琴对此是应知和明知的，孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示，在原告王娟交付房款、选择房号等长达1年多的时间后才提出不同意出卖该手续系违约行为，对此纠纷应负全部责任，其应当按照双方的约定协助原告办理入住手续及房屋产权登记等相关事宜，并赔偿由此给原告所造成的损失；关于原告王娟提出要求被告赔偿房屋空置损失的主张因未提出充分有效的证据予以证明，故本院对此主张不予支持。判决如下：一、被告孙国伟于本判决发生法律效力后立即协助原告王娟办理入住及房屋产权登记等相关手续；二、被告孙国伟于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告王娟所交付的2004年采暖费损失人民币1，660元；三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费人民币266元，由被告孙国伟承担。

宣判后，上诉人孙国伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审确定案由错误，本案不应定为商品房买卖合同纠纷，因为上诉人不具备销售商品房的主体资格。 2、拆迁人是沈阳市浑南新区房屋拆迁办公室和浑南新区管委会，拆迁协议的转让在未经以上拆迁人同意的情况下，不能擅自转让，而且本案真正的被告应为案外人孙桂敏，是她将房屋拆迁协议书转让给王娟的。3、孙桂敏虽然与孙国伟是夫妻关系，但是她不能代表协议中的其他人转让协议书，被拆迁的面积里还有郑玉琴的房屋面积。

被上诉人王娟答辩称：同意原审判决。

原审第三人郑玉芹的答辩意见同上诉人孙国伟。

经本院审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。

上述事实，有当事人陈述、原、被告签订的房屋买卖动迁证协议书、房屋拆迁协议、收款收据、供暖合同、证人证言、调查笔录等证据，经庭审质证、认证，在卷证明。

本院认为，房屋拆迁协议是被拆迁人依照协议约定获得拆迁人安置住房的一种权利凭证。本案被拆迁人为上诉人孙国伟，其应为该房屋拆迁协议的权利人，孙国伟夫妇将该动迁房票以2,000元价格卖与被上诉人王娟应属对自己权利的处分，由于该动迁房票所载明的被上诉人为孙国伟，孙国伟是唯一的权利人，因此，王娟完全有理由相信孙国伟夫妇有处分权。王娟在支付购房票款2,000元后，取得房屋安置权利，应属善意取得。对于上诉人提出房屋拆迁协议的转让未经拆迁人浑南新区房屋拆迁办公室和新区管委会的同意，该转让行为无效的问题。上诉人作为拆迁协议所确定的房屋回迁安置的权利人，有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利，且上诉人在收取转让费2,000元后，协助被上诉人王娟交付了所送房屋的首付款及二、三期房款共计人民币105，163元，还陪同原告进行选房（选定文澜苑二期13-3号楼412室，建筑面积为79.07平方米）于2004年10月11日交付了物业管理费、采暖费、煤气管网费等相关配套设施的费用。因此本院对此项上诉理由，不予采信。对于上诉人提出孙桂敏虽然与孙国伟是夫妻关系，但是她不能代表协议中的其他人转让协议书，

被拆迁的面积里还有郑玉琴的房屋面积等问题。尽管浑南新区拆迁办及新区土地管理所曾出具证明拆迁面积154平方米房屋原有两个房屋产权证，其中拆迁面积87平方米，是孙国伟的另67平方米是郑玉琴的，但由于2003年7月5日的房屋拆迁协议中，154平方米拆迁面积的被拆迁人为孙国伟，该协议中郑玉琴既不是被拆迁人又未记载其享有相关民事权利。孙桂敏系孙国伟妻子，其夫妇二人与郑琴芹共同生活，在与王娟商议出卖房屋动迁手续时亦均在场，虽然买卖动迁手续的协议为孙国伟妻子孙桂敏代为签订，但在只剩1天就丧失购买涉诉房屋的权利的情况下有偿转让该手续，上诉人孙国伟及其原审第三人郑玉琴对此应为明知孙桂敏的行为可以代表其二人的意思表示，故被上诉人王娟依据转让协议取得安置房屋的民事行为，符合善意取得的法律构成要件，本院对此项上诉理由亦不予支持。原审判决确定本案的案由为商品房买卖合同纠纷不妥，应予纠正，本案案由应确定为房屋拆迁协议转让纠纷。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费266元，由孙国伟负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 董 菁

审 判 员 马 岩

代理审判员 李 方 晨

二OO五年十二月十二日

书 记 员 韩 鹏