婚前拆迁房如何分割？ 律师详解婚前财产问题

【案情】

原告单某与被告张某于2006年5月登记结婚，婚后未生育子女。婚后双方常因家庭琐事发生争吵，故单某诉至法院，请求解除双方婚姻关系，并依法分割夫妻关系存续期间共有财产。张某同意离婚，但就财产分割双方难以达成一致意见。双方主要分歧在是：张某婚前有2间平房在2010年被拆迁后，开发商补偿安置的一套面积为107.5㎡的现房应当如何分配？

经审理查明，张某被拆迁的三间房屋评估总价值为9.93万元，加上搬迁补助、补贴等2.73万元，共计补偿款12.66万元。张某以该补偿款购买了面积为107.5㎡的安置房一套，并向开发商补缴房款3.73万元。按照拆迁安置方案规定，凡在拆迁范围内有住房长期居住并有本村集体户口的，购买拆迁安置房，每人可享受60㎡的安置优惠价面积，超出部分按市场价购买。

【分歧】

本案争议的焦点是张某婚前房屋被拆迁后的安置房性质上属于张某个人财产还是夫妻双方共同财产？主要有三种意见：

第一种意见：此拆迁安置房属于夫妻共同财产。因该安置房系双方婚姻关系存续期间所得，且双方对该房屋未进行特别约定，故该房屋应当归夫妻共同所有。

第二种意见：该拆迁安置房系张某个人财产。因为该安置房系拆迁张某婚前所有的房屋后转化而来，故该房屋系张某婚前财产所演变，性质上仍属于张某个人财产。

第三种意见：该拆迁安置房由张某个人财产与夫妻共同财产组成，双方均应分得适当份额。

【评析】

笔者同意第三种意见，理由是：

1.补偿款是由被拆迁房屋转化而来。补偿款是拆迁人给予原房屋所有人因房产被拆的补偿，主要包括原房屋评估总价值、装饰补偿金、搬迁补助费、搬迁奖励金等，故该补偿款是由被拆迁房屋转化而来。根据物权效力的延伸理论，婚前财产并不因财产形态的变化而改变其性质，因此张某婚前所有的房屋被拆迁后所得的补偿款仍属于张某个人财产。

2. 补偿发生在婚姻关系存续期间。目前，我国农村宅基地上的房屋被拆迁后，一般都采取补偿款与优惠价安置相结合的办法，即一方面根据被拆迁人原有房屋的具体价值给付相应补偿款，另一方面根据原房屋居住人口数确定被拆迁人所能够以优惠价计算的安置房面积。可见补偿款是对物的补偿，而优惠价则是对人的安置。开发商允许被拆迁人根据人口数以优惠价购买安置房，实际是一种变相的对人的补偿。由于这种补偿发生在张某与单某婚姻关系存续期间，即按照张某婚后所计算的人口确定，故单某也作为居住人口之一属于被安置对象，该安置房也包含了单某“人”的因素，因此，该安置房并不完全属于张某个人财产。

由于该拆迁安置房系因拆迁张某婚前房屋后，通过对物的补偿和对人的安置两种方式转化而来，因此该安置房的价值应由两部分组成：一是对物的补偿，形式为拆迁补偿款；二是对人的安置，形式为安置优惠价，即购房者可以比市场价购买少交的那部分房款。

考虑到该拆迁安置房于2010年购买，时至今日存在房屋增值问题，故应在具体分割该安置房时，应结合该房屋现有价值，依据双方所占份额，按比例进行分割。