西安限购后 投资写字楼要注意什么？

2016年后一天，12月31日，西安住宅限购政策以闪袭方式出台，2017开始，在西安城六区只能新购买住房一套，但写字楼、商铺等商用物业不在限购之列。

那么西安的写字楼是否值得投资呢？

就因为不限购，所以投资西安的写字楼，是不是有一点太片面了一些，我们至少应该先理性分析一下西安的写字楼是否具有投资价值。不看不知道，一看吓一跳，西安的商住楼未来潜力巨大呢。

投资理由一：宏观政策利好

从宏观上来看，“一带一路”国家战略的稳步推进实施、中国(陕西)自由贸易试验区的获批、国家级新区西咸新区的建设推进、西安国际化大都市的建设等，让西安迎来了新一轮的发展机遇。

这意味着势必有越来越多的企业选择进入西安，商务办公需求将进一步激发，优质的写字楼产品或许将会成为投资客资产的避风港。

投资理由二：回报率超过房产信托

从写字楼的回报率上来看，西安的写字楼投资回报情况优，无论是静态租赁、长期租赁还是转售回报，均高于其他类房产收益率。

根据此前一份《2016年上半年中国房地产投资回报率调查报告》中的数据显示，西安写字楼长期租赁回报率8.2%，优于房地产信托平均年收益率。同时高于高档住宅7.3%即普通住宅6.4%的回报率。因此，可以采取长期持有模式，只租不售，做到放长线钓大鱼。

投资理由三：限购历史经验

上一轮限购3年，导致西安的住宅市场供应充足，价格一路平坦。但写字楼的成交量却上涨了26%，尤其是区位好，地段不错、产品配置较好的优质写字楼，不但销售快，出租率和入住率也较高。

那么投资写字楼应该如何选择呢？

写字楼的用处跟住宅不一样，投资写字楼时的挑选办法也不一样。除了基本的地段、配套等因素外，更重要的是要关注写字楼的硬件、软件水平。硬件、软件领先的写字楼不管是从出租租金水平，还是未来的升值空间上，远远要高于普通写字楼。

接下来，购房指南也为大家整理了投资写字楼的几大技巧，希望能够帮助到大家。

技巧一：选好区位

写字楼所在的区域是否是产业聚集区，是否是城市的就业中心，或者是总部办公基地。这一点很重要，决定了写字楼的趋势价值。

房产的增值主要来源于土地的增值，是否位于城市的主中心区或增长潜力区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要要素。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言要谨记。

技巧二：关注品质

写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等。

技巧三：档次形象

个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。

所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。

技巧四：软性配套

我们讲的写字楼不是商住楼，目前新建写字楼在自身硬件配置上，越来越注重，公共空间的装修越来越大气、实用，品质感强。除了商业区应有的“楼宇商业”，如餐饮、咖啡吧、酒店外，还应该有必要的软性配套。

在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。

技巧五：物业管理

物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的重要因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，好选择已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司。

技巧六：置业门槛

置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，只需首付，后续通过"以租养贷"的方式来供楼，让租用的企业为你供楼。因此，要考察写字楼前产权年限和现有入驻率及入驻公司的类别层次。

技巧七：投资回报

实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，"年收益×15年=房产购买价"。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。