除了房款 在厦门买房还需要准备这些税费！

二手房交易中，买卖双方需要交纳一定的税费。在厦门个人二手房交易税收政策是什么呢？主要涉及到增值税、附加税、个人所得税、印花税、土地增值税、契税等几个税种。

增值税

一、个人出售其购买的住房：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

关于购房时间的确定：

1．个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2．个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。

3．根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。

适用税（费）率为：

城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；

教育费附加：按 3% 的征收率计征；

地方教育附加：按 2% 的征收率计征。

个人所得税

一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的20％计征；

（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（一）离婚析产

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。

赠与房屋价格按以下顺序确定：

1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；

2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市不动产登记中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市不动产登记中心审核，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时向厦门市不动产登记中心申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市不动产登记中心在受理已婚纳税人提交资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税;对福建省外户籍的产权个人或者外籍人员，在审核其（有配偶的为夫妻双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭唯一生活用房基础上，要求当事人出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税。

印花税

一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

土地增值税

一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

契税

一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 我市家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具《住房查询证明》。

二、个人购买的住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。

三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。

四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。

五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

六、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。

八、计算契税的计税依据不含增值税。