租金与房价的关系

租金是租客们关心的事，房价几乎是每个人都关心的事，那么租金和房价是否存在着某种关系呢？这种关系又起着什么样的作用呢？

租金和房价的关系不止是租客或是购房者关心的话题，更是房产者关心的话题。在宏观调控之后，房价没跌，但市场中的房租开始下跌了。大多数城市中都开始出现了房价的波动，于是经济学家们开始忽悠“房价下跌了，买方不如租房”。房价的确与房租有着密不可分的关联，可一旦房租下跌了，就真的不能买房了吗？

租金与房价的一般关系

市场经济的国家中，是在发达国家中，住房是一个自由供给的市场，除了社会保障体系，买与租其实是完全充分的市场调节。住房的私有化率水平较低（其住房私有化率低，则是因为税收制度与生活习惯及文化的原因所造成的）。欧洲大部分国家的住房私有化率低于50％，美国也仅为不足70％的私有化率，其市场中的购买与租赁都是处于供给与需求相对平衡的状态下。人员与就业是无限制而充分流动的。相当一部分住房（除私人自有住房之外）由基金、机构或私人组织（包括个人）所拥有。以便向市场提供充分的式出租用房源。由于大量的房屋是用于出租获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。

当租金高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。但是总体的房租和房价都是在一个较长的周期中保持上升的趋势，因为人均GDP和人均收入水平是始终保持着上升而非下降的趋势的，人们对生活享受的追求是只会上升而不会下降的。

中国租金与房价的关系

1．房价上涨时，租金上涨。因为房东觉得自己的房子可以卖那么多钱，租金当然要提高，否则我就卖了！租金的高低是取决于房子的品质、房源的供给和租房的需求。房价上涨既没有提高房子的品质，也没有改变房源的供给和租房的需求，所以租金不一定上涨。看看这些年上海、杭州的房价和房租的变化情况就可以知道，房价一直涨，而房租却没有上涨，或者说上涨不大。

2．租金上涨导致房价更加上涨。很多租房的人一看租金涨了，与其每月交房租，还不如交月供，于是纷纷去买房，更加推动了房价的上涨！而更为准确的说法应该是“租金上涨能推动房子市场价值的上涨”（房价是受供需制约的，不一定能反映房子的市场价值）。房价是房子的“价格”，租金其实也是房子的“价格”，而且租金更能反映在市场上房子的真正价值。土地评估和房地产评估中一种基本的方法就是“收益还原罚”，即通过租金来测算房子的市场价值。简化的一个公式就是：房子的市场价值＝租金/收益还原率。一般来说，收益还原率是不变动的，所以租金的上涨能推动房子市场价值的上升。房子市场价值的上升当然是房价上涨的一个利好因素。