新时代下浅谈物业和业主的关系

随着小区建设的速度越来越快,悄然出现了一种新关系:物业和业主的关系。物业和业主的关系给我们的印象似乎都是紧张敌对的,但是物业和业主的关系应当是和谐友善的。要改变这一现状还需要我们从双方角度进行考虑和改变,才会使物业和业主的关系走向正轨。

监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务行为实施监督,督促物业管理公司依法按约履行服务合同,而当业主与物业管理公司的争议无法避免时,就需要业委会履行协调职能。随着社会法制程度的提高,人们在很多场合中都想到了用法律武器解决问题,维护自己的权益。王先生所住的小区成立了新一届业委会,此前,部分业主因对物业公司乱收费行为不满,缓交有争议部分的物业费,双方为此闹上了法院。物业和业主的关系一度陷入冰封。物权法出台后,这起案件就可以依据《物权法》第七十六条、第七十九条的规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准,都属违反物权法行为,法院应该判决业主委员会胜诉。物业和业主的关系走到这一地步也就相当紧张了。

由于不满原物业公司的服务,李先生所在的小区新一届业主委员会要求解聘原物业管理有限公司,重新聘请物业公司。但是,小区内新旧两届业主委员会同时并存,且持不同意见。面对这种情况,有关部门要求业主委员会立即停止工作,重新选举,由选出的新业主委员会选聘物业公司。原物业公司在合同到期的情况下,只好等待新业主委员会的决定。至此物业和业主的关系又再次陷入僵局。

那么怎样才能改变物业和业主的关系呢?我们认为,当前物业服务机构已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,并且社会上业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。矛盾主要是因为开发商在小区建设时,会自行选定前期物业管理公司,在业主大会召开和业主委员会成立之前,负责小区的管理工作,一些前期物业管理公司就是开发商的下属单位,其管理水平并不能让业主满意。而业主想炒掉开发商聘请的“管家”时,往往困难重重。不过,物权法规定,对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。如果业主解聘开发商指定的物业公司,符合程序的,物业公司均不得反对。业主委员会是随着房地产市场和物业管理行业的发展而产生的一个新兴组织,它是介于物业管理企业和业主之间,由物业管理区域内的业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理企业管理运作的一个民间性组织,它在物业管理活动中起着极其重要的作用。

王女士不久前发现楼下成了一个公司,该公司每天人来人往,占着电梯不说,进出人中有一些人素质也不高,这样的情况让王女士等一些邻居很有意见。但是当他们去和出租房子的邻居交涉时,邻居却认为这套房子是他自己的,他想租给谁就租给谁。像王女士这种情况,她完全可以联合其他邻居运用法律维权。“《物权法》规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。虽然这种纠纷解决起来不容易。依照《物权法》的相关事宜,类似扰民纠纷已达到法律的范畴。”王先生家旁边现正在规划建一栋高楼,他们很担心高楼建起后影响到自家的采光及通风。如果以后高楼盖起来真的影响采光权了,王先生和邻居可以讨要吗?

物权法规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。这实质是一个相邻关系问题,相邻关系简而言之就是不动产的相邻各方因行使权或使用权而发生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。现在《物权法》规定,相邻关系中受损害的一方可以理直气壮讨要“阳光权”。物业和业主的关系应当是平等的。

因此建立业主委员会,明确业主委员会的法律地位,是中国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。总之,人们应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性,也要深刻认识到其还存在着的缺陷,并通过自己工作不断完善业主委员会制度,使其能大限度地发挥好它的根本作用,维护好广大业主的切身利益,保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。    

《物权法》中有了规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。“《物权法》中的此条规定无疑给大家吃了定心丸。不过,所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的权限,并不是土地权,所以一旦建筑物报废,土地将收归国家,因此,提醒业主好好保护建筑物,70年以后只要建筑物还“健康”,那么建筑物还是你的。”这样对物业和业主的关系改善也有好处。

所以在新时代下的物业和业主的关系应当是平等友善的。物业作为服务方,应当主动了解业主需求,主动追求物业和业主的关系缓和与改善。业主也应当不把物业和业主的关系弄得太僵,只有和气才能推进小区的健康发展,为自己的生活营造良好氛围。